부동산 업 체 의 높 은 레버 리 지 종결: 주택 에서 '세 개의 빨 간 선' 으로 볶 지 않 는 다.

부동산 업 체 들 이 높 은 레버 리 지 에 힘 입 어 빠르게 확장 하 는 시대 가 종 료 를 향 해 가 고 있다.

최근 몇 달 동안 주관 부서 의 부동산 융자 절차 에 대한 감독 이 빠르게 업그레이드 되 고 있다.6 월 24 일 에 은 보험 감독 위원 회 는 '규정 에 위반 한 자금 이 부동산 시장 에 유입 되 는 것 을 엄 격 히 통제 하 라' 는 글 을 발표 했다.7 월 24 일 부동산 사업 좌담회 가 열 려 처음으로 "부동산 금융 의 신중 한 관리 제 도 를 실시 하 자" 고 제기 하 였 다.8 월 20 일 에 중앙 은행, 주 건설 부 는 중점 부동산 기업 간담 회 를 열 어 부동산 금융 의 신중 한 관 리 를 실시 했다.

그 중에서 부동산 융자 에 대한 관 리 는 주로 '세 개의 붉 은 선' 을 기준 으로 하 는데 구체 적 으로 보면 예 대금 을 제외 한 자산 부채 율 이 70% 보다 높다.순 부채 율 이 100% 보다 크다.현금 단채 가 1 배 미 만 이다.부동산 업 체 의 '금 밟 기' 상황 에 따라 '빨간색, 오렌지, 노란색, 녹색' 으로 나 누 어 차별 화 된 채무 규모 관 리 를 실시한다.

자금 집약 형 산업 으로서 장기 적 으로 부동산 기업 들 은 빚 을 내 서 발전 하 는 데 익숙 해 졌 다.업계 의 '황금시대' 에서 단계 적 인 고 부채 로 높 은 성장 을 이 룬 사례 는 항상 존재 한다.그러나 이 동시에 부채 도 일부 부동산 기업 의 자금 사슬 을 무 너 뜨리 는 동시에 금융 안전 에 위협 을 주 었 다.

최근 몇 년 동안 주택 생활 이 볶 이지 않 는 다 는 이념 이 사람들의 마음 에 깊이 들 면서 부동산 은 신속하게 거주 속성 으로 돌아 와 부채 에 대한 관리 도 점점 조 여 졌 다.비록 부동산 업 체 가 의식 적 으로 자금 안전 을 강화 하고 있 지만 정책 의 긴박 함 은 기대 이상 이 고 여러 측면 에서 볼 때 이것 은 단기 적 인 행위 가 아니 라 정상 적 인 수단 이다.

"C 단자" 에서 "B 단자" 까지

부동산 융자 정책 의 조정 은 매우 갑 작 스 러 워 보이 지만 최근 몇 년 동안 부동산 시장 조절 기 조 는 '레버 리 지' 였 다.

2016 년 말 중앙 경제 업무 회의 에서 처음으로 "집 은 볶 는 것 이 아니 라 사 는 것" 이 라 고 제기 했다.그 후에 감독 부서 가 여러 차례 정책 을 발 표 했 고 지방 정부 도 문 제 를 발표 했다.2019 년 에 부동산 장 효 체제 가 점차적으로 정착 되 었 다 는 것 은 이번 부동산 시장 통제 가 정상 화 단계 에 들 어 갔다 는 것 을 의미한다.

그 사이 수요 단 을 겨냥 한 레버 리 지 정책 이 눈 에 띈 다.각급 감독 부 서 는 예전 의 구 매 제한, 대출 제한 등 조 치 를 이 어 가 는 동시에 처음으로 '판매 제한' 조 치 를 내 놓 았 다. 주택 소유 연한 에 대한 규정 을 통 해 단기 적 으로 저 매 고 매 를 하 는 부동산 투기 행 위 를 억제 했다.

올해 2 분기 에 일부 지역 시장 이 신속하게 전염병 상황 에서 회복 되 어 각 지역 의 자금 이 몰 려 들 었 다.시장의 과 열 을 억제 하기 위해 일부 도시 들 은 '자금 대출', '주택 담보 대출' 등 행 위 를 엄 격 히 단속 하기 시 작 했 고 다른 도시 들 은 '가짜 이혼' 의 빈틈 을 막 았 다.이런 조 치 는 역시 수요 단 에서 지렛대 를 제거 하 는 것 이다.

헝 다 연구원 은 2020 년 상반기 에 금융 기구 가 인민폐 대출 을 새로 증 가 했 을 때 개인 주택 대출 의 비례 는 18.9% 로 2016 년 전년 도 38.7% 에 비해 19.8% 포인트 크게 떨 어 졌 다 고 지적 했다.

7 월 24 일 에 부동산 업무 좌담회 에서 처음으로 '부동산 금융 신중 관리 제 도 를 실시 하 자' 고 제 기 했 고 부동산 시장 은 지렛대 의 중심 을 벗 어 나 서 야 'C 단' 에서 'B 단' 으로 이전 했다.

21 세기 경제 보도 기 자 는 그 전에 감독 진 이 여러 차례 조사 와 의견 을 구 했 고 일부 부동산 기업 도 이에 참여 했다 는 것 을 알 게 되 었 다.지난해 들 어 정책 동향 을 파악 한 기업 들 이 부채 구조 조정 과 채무 규 모 를 통제 하 는 데 착수 했다.게다가 예전 에 시장 판매 가 좋 고 융자 환경 이 완 화 했 기 때문에 현재 전체 업계 의 부채 율 수준 은 몇 년 전에 비해 낮 았 다.

국 태 군 안 증권 은 2019 년 에 부동산 기업 의 금 리 부채 가 상대 적 으로 높 은 수준 이 라 고 주장 했다."부동산 기업 은 2019 년 하반기 부터 금 리 부채 규 모 를 낮 추 는 데 착수 했다. 이번 융자 정책 은 업계 전략 과 일치 하 다."

실제 적 으로 'B 단' 에 대한 감독 은 정상 적 인 수단 이 될 수 있다.여러 명의 응답자 들 은 '부동산 금융 신중 관리 제도' 가 부동산 장 효 체제 의 일부분 이 고 정식 적 으로 정착 한 후에 계속 실시 할 것 이 라 고 주장 했다.

지렛대 의 힘

국가 통계 국 의 데이터 에 따 르 면 부동산 기업 의 정착 자금 중 절반 은 판매 (계약금 및 미수 금, 개인 담보 대출) 에서 비롯 되 고 나머지 는 융자 에서 나온다.따라서 수요 단 이 든 융자 단 이 든 레버 리 지 정책 이 든 적지 않 은 영향 을 미친다.

상하 이의 한 대형 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 최근 몇 년 동안 판매 단 에 대한 지렛대 관리 가 점점 엄격 해 지고 있다 고 말 했다.예매 조건 의 변 화 를 예 로 들 면 '최초 로 땅 을 다 가 져 가 고 계획 설계 도 를 하나 더 있 으 면 팔 수 있다.뒤에 가서 프로젝트 를 반드시 건설 해 야 한다 고 요구 하지만 지상 과 지하 의 층수 가 '플러스 마이너스 0' 에 이 르 기만 하면 된다.

그 는 이 정책 은 이후 건설 진 도 를 요구 하 는 것 외 에 자금 투입 비율 에 대해 서도 규정 하 는 것 으로 바 뀌 었 다 고 말 했다.최근 2 년 동안 일부 도시 들 은 매 물 을 반드시 마감 해 야 한 다 는 딱딱 한 요 구 를 제기 했다.그리고 규정 에 따라 계약금 과 예 수금 은 반드시 전문 적 인 감독 계좌 에 들 어가 야 하고 프로젝트 개발 과 건설 에 사용 되 어야 한다.

"한 항목 의 계약금 과 예 수금 으로 하나 또는 여러 프로젝트 의 굴 러 가 는 개발 을 지탱 하 는 시 대 는 이미 지 났 다."그 가 말 했다.

이 동시에 2013 년 - 2014 년 이후 부동산 업 계 는 공급 이 수 요 를 초과 하 는 단계 에 들 어 갔 고 구조 적 인 기 회 를 가 졌 지만 전체적인 수요 배당 은 빠르게 사라 지고 있다.

이에 비해 서로 다른 시기 에 부동산 산업의 융자 환경 이 달라 지면 서 부동산 기업 들 은 융자 환경 이 좋 은 시 기 를 빌려 자금 의 회복 공간 을 얻 었 다.더욱 흔히 볼 수 있 는 것 은 융자 규 모 를 확대 함으로써 부동산 업 체 들 이 부채 가 많은 수단 으로 확대 하 는 것 이다.

'세 개의 빨 간 라인' 중 하나 인 '예 대금 을 제외 한 자산 부채 율 이 70% 보다 크다' 는 것 은 부동산 산업의 부채 율 의 빨 간 라인 으로 여 겨 져 왔 다.시장 이 상승 주기, 업계 가 신속히 확장 하 는 단계 에 있 기 때문에 이런 인기 선 을 돌파 하 는 상황 이 비 일비 재 하 다.

업계 가 급속히 확 장 된 2017 년 을 예 로 들 면, Wind 정보 통계 에 따 르 면 2017 년 6 월 30 일 까지 136 개 상장 부동산 기업 의 전체 부채 율 은 78.9% 였 다.50 위 안에 든 부동산 업 체 중 절반 이 넘 는 부동산 업 체 의 자산 부채 율 이 80% 이상 에 있다.이 지표 가 미수 금 의 결과 임 에 도 불구 하고 높 은 편 이다.

올해 들 어 부동산 기업 의 자산 부채 율 이 보편적으로 떨 어 졌 지만 대형 부동산 기업 에서 도 '붉 은 선' 을 돌파 하 는 상황 이 적지 않 았 고 약 1 / 3 의 50 대 부동산 기업 의 자산 부채 율 은 80% 를 넘 었 다.

"실제 상황 은 표 내 에 나타 난 것 보다 더 심각 하 다."앞에서 말 했 듯 이 많은 기업 들 이 표 외 융자 를 통 해 채 무 를 잠재 적 으로 만 들 었 지만 표 안의 재무 지 표 는 여전히 건전 하 다.그 밖 에 최근 몇 년 동안 유행 하고 있 는 투자 도 표 외 채 무 를 만 들 기 쉽다.

그 는 이 는 부동산 산업의 발전 관성 을 나타 내 는 일종 의 표현 이 라 고 말 했다. 즉, 고 부채 로 높 은 성장 을 이 루 고 심지어 '커 브 길 을 따라 잡 는 것' 이 라 고 말 했다.비록 채무 가 너무 많아 서 자금 사슬 이 끊 어 진 사례 도 있 지만 과거의 실천 에서 이 모델 은 아직도 시행 착오 가 많다.

부 채 를 줄 이 는 것 은 쉬 워 도, 높 은 성장 은 어렵다.

채무 규 모 를 정확하게 제약 하기 때문에 '세 개의 빨 간 라인' 이 출시 되면 이런 경로 의존 을 깨 뜨 릴 수 있다.

감독 진 은 '세 개의 붉 은 선' 의 접촉 상황 에 따라 부동산 기업 을 '빨간색, 오렌지, 노란색, 녹색' 으로 나 누 었 다.2019 년 6 월 말 에 금 리 부채 규 모 를 바탕 으로 세 가지 기준 이 모두 금 을 밟 은 '홍 문 기업' 은 금 리 부채 가 증가 하지 못 한다.두 개의 '오렌지 기어' 기업 을 밟 으 면 금 리 부채 규모 의 연간 성장 속 도 는 5% 를 초과 해 서 는 안 된다.금 리 부채 규모 의 연간 증가 속 도 는 10% 까지 완화 할 수 있 는 '노 란 문서' 건설 업 체 만 있다.모든 지표 가 요구 에 부 합 된 '녹색 문서' 는 금 리 부채 규모 의 연간 증가 속 도 를 15% 까지 완화 할 수 있다.

국 태 군 안 은 200 대 부동산 기업 중 저장량 채권 이 있 고 재무 데이터 가 비교적 완 비 된 91 개 부동산 기업 을 샘플 로 삼 아 '3 개의 빨간색 라인' 에 따라 녹색, 노란색, 오렌지, 빨간색 에 있 는 부동산 기업 은 각각 31%, 32%, 13%, 24% 를 차지한다.

좌담회 에 참가 한 12 개 중점 부동산 업 체 를 구분 하면 모두 금 을 밟 지 않 는 '녹색 문서' 의 부동산 업 체 는 4 개 밖 에 없 는데 각각 금 리, 중 해, 화 윤, 화교 성 이다.

70% 안팎 의 '금 밟 기 율' 은 정책 제약 의 엄격 함 을 측면 에서 증명 했다.대외 적 으로 '호 재' 라 는 규정 을 많이 내 렸 지만 이 정책 을 업계 에 대한 규범 이 라 고 부 르 지만 21 세기 경제 보도 기자 에 따 르 면 기업 이 이 정책 에 대한 연구 가 진행 되 고 있다.

기 자 는 많은 부동산 업 체 들 이 이미 상술 한 문서 의 원문 을 받 았 으 나 구체 적 인 집행 세부 사항 과 집행 기준 을 잘 모른다 는 것 을 알 았 다.일부 부동산 업 체 들 은 이미 잘 아 는 금융 기관 과 의사 소통 을 했 지만, 명확 한 대답 을 얻 지 못 했다.베 이 징 부동산 업 체 관계자 에 따 르 면 금융 기관 도 관련 지도 문서 의 정식 발 표를 기다 리 고 있다.

그럼 에 도 불구 하고 많은 부동산 업 체 들 이 내부 적 으로 '부채 인하' 라 는 공감 대 를 형성 했다.앞서 베 이 징 부동산 업 체 관계자 에 따 르 면 그 소속 사 는 정책 이 본 격 적 으로 정착 하기 전에 서둘러 몇 가지 사전 안 을 만들어 야 한다 고 요구 했다.

전체 업계 에서 볼 때 국 태 군 안 은 이번 정책 이 업계 전체 에 미 치 는 영향 이 크 지 않다 고 주장 했다. '업계 전체 상환 능력 이 비교적 안정 적 이 고 실질 적 인 위험 은 통제 할 수 있 기 때문이다.'융 창, 융성 등 일부 부동산 기업 은 빨간색, 오렌지 에 있 지만 재무 기준 이 기준 을 초과 하 는 폭 이 크 지 않 아서 연말 에 판매 상환, 표 외 융자, 연말 에 현금 지출 을 낮 추 는 등 방식 으로 자산 부채 표 의 정태 적 인 유동성 을 개선 하여 낮은 융자 제약 을 낮 출 수 있다.

그러나 부 채 를 줄 이 는 것 은 쉬 워 도 고성 장 은 어렵다.앞서 상하 이 부동산 업 체 관계 자 는 "시대 가 바 뀌 고 있다" 며 부 채 를 통 해 확장 하 는 시 대 는 이미 역사가 됐다.

그 는 새로운 규정 에 따 르 면 비록 '녹색 문서' 의 기준 에 이 르 더 라 도 기업 의 대출 규 모 는 여전히 유한 하 다 고 밝 혔 다. 그리고 업계 가 이미 '실 버 시대' 에 접어 들 었 음 을 감안 하면 시장 공간 이 축소 되 고 있다.이 는 업계 의 계층 이 계속 경 화 될 것 이 고 '코너 오 버' 의 기 회 는 더 이상 없다 는 뜻 이다.그 밖 에 만약 에 감독 진의 결심 이 크 면 앞으로 표 외 채 무 를 관리 할 것 이 고 기업 융자 의 추진 공간 이 더욱 작 을 것 이다.

적어도 단기 적 으로 볼 때 이 기 대 는 땅 을 가지 고 투자 하 는 등 전략 적 변 화 를 일 으 켰 다.최근 의 부동산 업 체 중기 실적 회 에서 진 탁 림 아 거 락 이사회 의장 겸 회장 은 "우리 가 지금 함부로 땅 을 가 져 갈 수 는 없다... 하반기 에 좋 은 땅 이 없 으 면 내년 에 땅 을 가 져 갈 것 이다. 잘못 가 져 가 는 것 은 매우 고통스러운 일이 기 때문이다" 고 말 했다.