Long And Systems Of Land Business: From "Storage" To Liquidation

Depuis plus de 20 ans, la Chine profite de la longue durée et du système des dividendes du processus d 'urbanisation, mais elle est souvent plongée dans une vague d' accumulateurs.

Le 23 septembre, un document intitulé « lettre concernant l 'interdiction et la comptabilisation du financement, des prêts et de la restructuration importante de la société Huangpu Real Estate (Chengdu) » a été diffusé entre les locaux.Il est interdit d'aider les entreprises à restructurer leurs actifs importants.

Dans la soirée du même jour, l 'autorité financière du district de gaosxin de Chengdu a confirmé sur son site officiel qu' elle coopérait avec les services compétents à l 'inspection de plusieurs projets relatifs à la vente de bouchons, y compris le projet "South Cities Watch" qui était autrefois rattaché au drapeau jaune.

Le projet "ville du Sud" a été acquis en 2004 par et jihuangpu, mais n 'a pas encore été développé.En juillet de cette année, le projet a été transféré au Groupe Yuzhou avec jihuangpu.

Bien que l 'industrie du Yangtsé ait fait preuve d' une grande indifférence dans sa réponse, de nombreux praticiens locaux de Chengdu ont également approuvé cette contravention, compte tenu de la réalité du projet, qui n 'a pas été achevé depuis 16 ans, et du fait que Huangpu continue d' être soupçonné d 'avoir des "bouchons de stockage".

Et la propriété de jihuangpu appartient à Li Jia Cheng sous le drapeau "long et Département" de l 'empire commercial.Dans les années 90, le Département et le long du fleuve Yangtsé, et les deux sociétés de Huangpu, a étendu l 'immobilier sous le drapeau à l' intérieur du pays.

Depuis plus de 20 ans, la Chine ne parvient pas à atteindre les résultats escomptés en matière de développement, bien qu'elle ait tiré parti de tous les dividendes du processus d'urbanisation.Au contraire, les projets sous le drapeau de l'entreprise ont été régulièrement exposés et sanctionnés pour « entreposage, bouchon».

Au cours des dernières années, le Département et la longue vente de plusieurs projets immobiliers semble vouloir se retirer du marché intérieur.Au - delà de l'impact environnemental majeur, il n'est pas difficile de dresser le bilan de l'entreprise en matière de développement, et ses stratégies et modèles semblent être en contradiction avec les tendances actuelles du marché.

Ami du temps

Il n'y a pas de justification à ce que l'expression externalisée soit longue et qu'elle soit employée dans le sens d'une « assiette d'étanchéité, de stockage ».Au cours des premières années de développement de la société dans l 'intérieur, est connu pour le "Long Cycle".

En 1994, Huangpu a enlevé le bloc de sable jaune à Guangzhou, ce qui a permis la construction d 'une superficie de 241 800 mètres carrés dans le cadre du projet de la baie de yicui.En 2002, et pour la première fois, Huang Pu a déclaré publiquement que le projet de Huang Sha en était à sa phase finale de préparation des travaux, que la partie résidentielle devrait être officiellement mise en vente au second semestre de 2003, qu'elle serait remise à la mi - 2004 et que la partie commerciale commencerait à être louée à la fin de 2003.

Toutefois, ce n'est qu'en novembre 2005 que les travaux ont commencé, 11 ans après la date de lancement du projet.Le projet ne sera achevé qu'en 2009.

En septembre 2005, et jihuangpu a acquis quatre parcelles résidentielles dans la ville de Guangdong, couvrant une superficie totale de 2,03 millions de mètres carrés.Toutefois, en raison de divers facteurs, le projet n'a pas été lancé avant 2011.Le projet a été lancé pour la première fois en 2014.Le projet n'a pas encore été achevé.

Long et lié à l 'expansion de Beijing, il existe des "chemins" similaires.En 1997, l 'industrie du Yangtsé a officiellement acquis le droit d' exploitation de la parcelle de Xue Da Zhuang, district de Shunyi, à Beijing, pour la première fois dans l 'Armée de Beijing, le projet a été transformé en un "monde d' honneur".Toutefois, ce n'est qu'au deuxième semestre de 2008 qu'une phase du projet « Honorary World » a commencé à être mise sur le marché, à 11 ans de la terre natale.En 2018, le projet honoraire a finalement été mis au point.À l'heure actuelle, une partie des logements du projet est encore en vente.

Ce cycle de longueurs d 'onde a permis d' obtenir un "bonus des prix".Depuis plus de 20 ans, le prix du logement dans la région du projet de réputation mondiale, de 2000 yuan / m2 à plus de 60 000 yuan / m2 aujourd 'hui.

Et Huang Pu en 2001 sur le marché de Beijing.Cette année - là, Huangpu a enlevé la parcelle de Yao Jiayuan à Beijing pour un montant de 700 millions de yuan, ce qui a été suivi par le projet "yicuiyuan", dont la date d 'achèvement avait été fixée au 31 octobre 2006.Toutefois, les travaux ont commencé en juin 2005.

En novembre 2005, la première phase du projet yicuiyuan a obtenu une licence de pré - vente d 'environ 9 000 yuan / m2.Ce n'est qu'en 2011, six ans plus tard, que l'autorisation de vente a été accordée pour la deuxième phase du projet, date à laquelle le prix moyen d'exécution a augmenté pour atteindre 28 000 yuan / m2.Ce projet ne sera achevé qu'en 2013.

Selon des informations publiées, en mai 2019, 56 immeubles de bureaux, logements, commerces et hôtels étaient situés dans 21 villes de l'intérieur du pays.À l 'exception de Beijing et de Guangzhou, les projets de longue durée et de nombreux autres départements à Shanghai, Chengdu, Chongqing, Dalian, Dongguan, Zhuhai, Zhongshan, Huizhou et d' autres lieux ont été exposés à des "entrepôts" pour des périodes allant de 5 à 10 ans.Certains projets n'ont pas encore été achevés, bien qu'ils aient été achevés plus tôt.

En dépit de la réalité de la surcapacité de certains projets, le cycle de développement, qui dure depuis plus d'une décennie, continue d'être suspect d'être long et incertain.D'après les déclarations publiques de l'entreprise, le cycle d'élaboration de certains projets était trop long et des facteurs incontrôlables tels que les ajustements de planification, les audits publics et les litiges fonciers étaient présents.Toutefois, dans l'ensemble, les raisons qui les motivent demeurent majoritaires.

Un spécialiste de l 'immobilier de Beijing a déclaré à la presse économique du XXIe siècle que la longue et le Département de l' immobilier de Hong Kong, l 'un des premiers à entrer dans l' intérieur de la Chine continentale, l 'expérience du développement et le "premier" cercle lumineux de Li Jia Cheng, a été favorisé par les autorités locales au cours des premières années.D'ici à 2010, les terres seront souvent acquises à des prix plus bas et seront généralement remises en concession pendant la durée du développement.

Il a déclaré qu'il s'agissait là d'un « privilège» qui avait été largement reconnu par les entreprises immobilières portuaires au cours des premières années et qui, à un moment donné, avait suscité l'admiration des agents immobiliers de l'intérieur.À l 'époque, le marché immobilier chinois se développait à un rythme rapide.

En fait, cette pratique était déjà courante à l'époque.En 2009, le Président chinois de Soho, Ban Shibao, a déclaré lors d 'une interview à la télévision centrale qu' il y avait en Chine un groupe de promoteurs immobiliers qui n 'avaient jamais construit de maison ou qui s' étaient effondrés.Selon lui, ce secteur représentait le tiers du secteur.

Longue et longue ligne

En tant que chef de département, Li Jia Cheng a nié à plusieurs reprises l 'existence d' une "zone de stockage".En juillet 2014, sous la pression de l 'extérieur, Li Jia Cheng a répondu qu' il n 'y avait pas d' entreposage ni d 'intention de stockage dans le cadre de projets fonciers solides et jaunes dans l' intérieur du pays et qu 'il espérait même que les projets de développement et de vente seraient achevés le plus tôt possible afin de récupérer les fonds nécessaires au développement.

Toutefois, conformément aux dispositions pertinentes, notre pays a toujours défini des critères précis pour les terrains inutilisés.

Selon le régime d'occupation des terres, adopté en 1999 par le Ministère des ressources naturelles (connu sous le nom de « Ministère des ressources foncières»), les terrains qui n'ont pas été construits pendant l'année qui a suivi l'entrée en vigueur du contrat foncier et qui n'ont pas été construits pendant moins d'un tiers (ou moins de 25% du montant total des investissements) mais qui ont été interrompus sans raison pendant plus d'un an sont considérés comme des terrains inutilisés.

Il est également stipulé que « des redevances d'occupation équivalant à moins de 20% du montant de la concession foncière peuvent être perçues pour les terrains inutilisés d'une durée d'un an, et que les droits d'utilisation des terres peuvent être recouvrés gratuitement s'ils n'ont pas été mis en valeur au bout de deux ans ».

En janvier 2008, le Département d'État a publié une circulaire du Conseil d'État sur la promotion de l'économie des terres de collection, dans laquelle il réaffirmait que les terres restituées depuis plus de deux ans devaient être récupérées gratuitement en vertu de la loi.

Toutefois, en raison de l'insuffisance chronique de la mise en œuvre, le problème des terres inutilisées s'est aggravé en 2009 et 2010.À cette fin, entre mars et juillet 2010, le Ministère des ressources foncières a concentré ses efforts sur la remise en état des terrains immobiliers dans l'ensemble du pays, en mettant l'accent sur l'identification des problèmes de mise en valeur tardive des terrains d'entreposage et d'expropriation en violation de la loi et de la réglementation.Le Ministère des ressources foncières et foncières a également demandé que la Mission d'identification soit pratiquement achevée d'ici à la fin du mois d'octobre.

En 2012, la mise en œuvre de la nouvelle formule d'élimination des terres inutilisées a donné lieu à la publication officielle d'un paragraphe sur l'institutionnalisation de l'élimination des terres inutilisées.

Au cours de cette période, une partie des projets de longue durée et sous le drapeau a été exposée à plusieurs reprises en raison du « piétinement ».

En 2007, le Bureau des ressources foncières de Dongguan a émis des contraventions d 'un montant maximum de 79 150 000 yuan pour la construction d' établissements commerciaux dans le lac Guanya huangang de Dongguan, sous le drapeau de l 'industrie du Yangtsé, sous prétexte que le projet Haiyi haoting était le plus grand parc de terres inutilisées Pendant 95 mois.Il s'agissait également de la plus grosse contravention pour perte de terres à l'époque.

On sait que le projet Hayi Hawai hauting, qui couvre une superficie de 36 millions de mètres carrés dans la ville de Houjie de Dongguan, a été développé dans les années 90 jusqu'en 2007 et a atteint moins de 1%.

Au début de 2010, 330 parcelles « volées mais non utilisées » de Shanghai ont été révélées, y compris le projet de pont de cheval sous le drapeau de l 'industrie du Yangtsé.

En août 2010, les médias ont publié une « liste noire » de 1 457 terrains inutilisés, qui aurait été remise par le Ministère du territoire à la Commission de surveillance financière de l'époque pour qu'elle l'examine.Il y a deux parcelles de longue durée et de longue durée, respectivement sous le drapeau Huangpu et le bloc 2h1 et 2h2 de yicuiyuan de Beijing, ainsi qu 'une parcelle résidentielle située à Zhuhai, Guangdong.

Scénario et départ

Les stratégies de développement à long terme et à l'intérieur de l'arrière - pays ont été ajustées à la suite d'un examen minutieux des terres inutilisées.À partir de 2013, il y a peu de place sur le marché libre.Au contraire, la société a commencé à vendre des projets immobiliers sous pavillon.

Rien qu 'en 2013, grâce à la vente de l' Aloe Square à l 'ouest de la ville de Guangzhou et du Centre de l' Orient de Shanghai, le Département et le long de l 'argent de retour d' environ 12 milliards de dollars de Hong Kong.En 2014, le Département et le Département ont transféré successivement des projets tels que l 'immeuble du centre financier international de Nanjing, les actions du Groupe Changyuan, le centre commercial de Beijing, la ville métropolitaine de Chongqing et Sheng Bang International Building de Shanghai.

« cet ajustement est lié à l'évolution de l'environnement du marché intérieur. »Le Directeur général du Centre de réflexion de l 'Institut d' Etudes sur le trottoir de Shanghai a fait un bond en avant vers le 21e siècle, a déclaré un journaliste, la stratégie de base du Département et de la longue est de faire baisser les prix, mais après 2013, le marché foncier de l 'intérieur est devenu très concurrentiel, les prix des terrains ne cessent d' augmenter, tandis que les prix des logements sont très fortement réglementés.

Jusqu'ici, le Département et le Département s'intéressaient beaucoup au marché immobilier de l'intérieur.Au début de 2010, Li Jia Cheng a déclaré publiquement que la réserve industrielle du Yangtsé était suffisante pour être utilisée au cours des cinq à six prochaines années.

Quel est le coût de la terre?Selon le rapport annuel de Huangpu 2012, la société disposait alors d 'environ 10 220 000 mètres carrés de réserves foncières, dont la plupart étaient détenus conjointement avec l' industrie du Yangtsé et dont le coût moyen dans l 'intérieur du pays était de 1980 yuan / m2.En décembre 2012, Huangpu a acquis un terrain dans le district de Caidian de la ville de Wuhan, au prix de 1502 yuan / m2.

À titre de comparaison, le coût moyen de la terre en 2012 était d 'environ 2 790 yuan par mètre carré.

La régulation de l 'immobilier intérieur est de plus en plus encodée, ce qui fait peser une pression sur la longueur et le Département.Et Huang Pu, dans son rapport annuel de 2012, a déclaré que les mesures prises par le Gouvernement pour réduire la hausse des prix des logements continuaient d 'avoir un impact négatif sur les conditions du marché en 2012.En 2014, et jiepu a continué d 'affirmer que, du fait de la montée des tensions en matière de liquidités, la société continuait de faire face à de violentes baisses de prix dans plusieurs villes de l' intérieur du pays.En conséquence, les recettes d'exploitation immobilière ont diminué de plus de 30% en 2014 et en 2014.

En 2015, Li Jiacheng a restructuré le long et le Département de l 'Empire sous le drapeau, a fusionné les entreprises non immobilières avec le jaune dans le Yangtsé et le journal Industrial Co., Ltd.

Cette initiative vise à réduire les inconvénients de l'interconnexion des activités des deux sociétés et à faciliter la concentration des efforts.Toutefois, après la restructuration, les entreprises n'ont pas réussi à se développer sur le marché intérieur et ont continué à vendre des projets sous pavillon.

Selon des statistiques incomplètes, depuis 2013, les ventes de biens à l 'intérieur de la Chine et à Hong Kong ont été longues et répétées, avec des liquidités de plus de 115 milliards de dollars de Hong Kong.

Dans le même temps, les critiques à l'égard de la longueur et de l'étendue des « caches - bouchons » persistent.En octobre 2019, l 'industrie du Yangtsé a vendu le projet Black bouche dans le district de Xigang de la ville de Dalian à Rong - Chung Chine pour plus de 4 milliards de yuan.Le projet a été acquis en 2011 et n'a pas encore été mis au point en huit ans.Sur la base du prix de 1,9 milliard de dollars des États - Unis, le produit de la vente a dépassé 100%.

Récemment puni par le district de Chengdu High - tech et Huang Chengdu Corporation, en 2004, à bas prix de l 'achat de la ville sud du projet.En juillet dernier, Kazuo a transféré le projet au Groupe Yuzhou.Après 16 ans de « stockage», le développement n'est pas encore achevé.

Il a été noté que, dans la logique générale, les transferts d'actifs avaient été longs et fréquents ces dernières années et qu'il existait une filière d'exploitation des actifs « réduisant l'Asie et le Pacifique et l'Europe de code ».Cependant, du point de vue du développement immobilier, le modèle de développement à long terme et de département ne convient plus au marché intérieur actuel.

Il a indiqué qu'avec la fin de l'ère d'or et la mise en place et le fonctionnement des mécanismes de pérennité de l'immobilier dans l'intérieur du pays, le cycle du marché était progressivement « repassé » et que les prix des terrains et des logements étaient difficiles à repasser.Dans le cas des entreprises immobilières, il n'est plus possible d'obtenir des gains d'appréciation des actifs en s'appuyant sur la détention à long terme.Au contraire, grâce à une rotation relativement robuste, l 'utilisation des fonds est plus efficace et mieux adaptée au développement des entreprises.

Toutefois, la « grande rotation » ne semble jamais être la force d'un département ou d'un département.La plupart des personnes interrogées ont estimé qu'il serait inévitable de « quitter » la longue zone et les filières si l'on ne modifiait pas la stratégie opérationnelle de développement.

À la mi - 2020, environ 10 millions de mètres carrés de réserves foncières durables et exploitables étaient situés dans l'intérieur de la Chine.Par rapport à 2015, la superficie totale des réserves foncières de longue et de longue lignée et celle des réserves foncières de l'intérieur du pays ont diminué d'environ 26%.