리 이 고 칼럼 ｜ 집 값 잡 듯 전세 시장 잡기

내 친구 한 명 이 또 이 사 를 간다.대도시 에서 세 들 어 본 경험 이 있 으 면, 1, 2 년 에 한 번 씩 집 을 옮 기 는 것 이 보편적 인 현상 이다.적당 한 집 이 있 으 면 오래 살 수 있 고, 이사 하기 전에 짐 을 싸 서 며칠 동안 짐 을 싸 야 하고, 이사 한 후에 물건 을 정리 하 는 데 며칠 이 걸린다.만약 가구 용품 이 다 갖 추어 지지 않 으 면, 다시 장만 해 야 한다.

매번 근무 시간 이 아 닌 곳 에서 새로운 집 을 찾 으 려 고 뛰 어 다 니 기 는 커 녕 겨우 한 채 가 마음 에 들 었 지만 집주인 은 이 를 악 물고 양보 하지 않 았 다. 임대료 가 오 르 지 않 으 면 착 한 업주 가 되 었 다.

친구 와 다른 사람 이 공동 임대 한 집 은 기한 이 되 지 않 았 다.집주인 과 집주인 이 분쟁 을 일 으 켜 서로 비난 하고 세입 자 에 게 피 해 를 주 었 기 때문이다.이 과정 에서 친구 들 은 둘째 집주인 이 월 세 에서 2500 위안 의 차액 을 받 았 다 는 것 을 알 게 되 었 다.그 는 다른 업주 에 게 서 집 을 받 은 후, 작은 중 개 를 통 해 집 을 세 냈 다.

이런 집주인 의 행위 에 대해 법률 과 법 규 는 어떤 규정 이 있 습 니까?

주 건설 부가 방금 발표 한 《 주택 임대 조례 》 (의견 원 고 를 구 함) 를 뒤 져 보 니, 유감스럽게도 앞 에 언급 한 집주인 이 가격 차 이 를 많이 먹고, 문제 에 부 딪 혀 도리어 돈 을 뿌리 치 는 행위 에 대해 서 는 《 의견 원 고 》 에서 해당 되 는 조항 을 찾 을 수 없다.제5 9 조 '임대료 차액 을 벌 어 들 이 는' 행 위 는 최대 2 만 위안 이상 10 만 위안 이하 의 벌금 을 부 과 하고 영업 허가증 을 심각하게 취소 하지만 이 벌금 은 부동산 중개업 체 를 대상 으로 하 는 것 이다.

그러나 이 집주인 은 가격 차 이 를 먹 는 것 은 개인의 행위 일 뿐 중간 에 그 를 도와 임대 계약 을 체결 하 는 작은 중개인 은 가격 차 이 를 먹 지 않 았 다.공동 임대 룸메이트 몇 명 이 문 이 없다 고 고소 하 자 이 사 를 선택 할 수 밖 에 없 었 다.

주택 임대 입법 을 몇 년 동안 토론 하 였 다.알 수 있 듯 이 현재 의 이 는 각 측의 의견 을 받 아들 여 최대한 규범 화 될 수 있 지만 놀 라 지 않 았 다.

주택 임대 시장 에서 임대인 은 상대 적 으로 우세 한 위치 에 있다. 는 민사 주체 쌍방의 합 법 적 인 권익 을 보호 하 는 토대 에서 임대인 과 그의 대리인 을 규범화 하 는 행위 에 중심 을 두 고 처벌 은 비례 를 차지한다.물론 필요 하 다.그러나 개인 임대 행 위 를 어떻게 규범화 하 는 지 에 대해 계약 법 으로 규범화 하 는 것 을 제외 하고 전문 적 인 법 규 는 혁신 적 인 방안 을 모색 할 수 있다.

주의해 야 할 것 은 우리 의 주택 임대 시장 은 아직도 개인 주택 을 위주 로 하고 기구 화 율 이 차지 하 는 비율 은 5% 정도 밖 에 안 된다 는 점 이다.2017 년 이후 장 임대 아 파 트 는 비교적 빠 른 발전 을 이 루 었 으 나 기구 운영 의 주택 공급 원 도 주로 업주 개인 에 의 해 수집 되 었 다.2018 년 여름 베 이 징 등 도시 에 서 는 한때 운영 기구 가 고가 로 주택 공급 원 을 모 아 집 세 를 올 리 는 현상 이 있 었 다.이에 대해 경영 이상 명 록 에 올 려 야 한 다 는 규정 도 내 렸 다.

그러나 개인 적 으로 이 규정 은 사후 처 리 를 위해 사전 대비 가 부족 하고 처벌 이 없 는 것 이 비교적 가볍다 고 생각 합 니 다.이 조항 은 '불가' 를 선행 으로 하고, 벌금 형 칙 을 추가 로 열거 할 것 을 건의 합 니 다.임대료 가 올 라 간 후에 임차 인 에 게 입 힌 손 해 는 오랫동안 없 애기 어 려 우 므 로 먼저 예방 하고 나중에 처벌 해 야 한다.

인정 해 야 한다. 몇 년 동안 나 는 주택 임대 시장 을 발전 시 키 고 주택 임대 시장 을 규범화 시 켰 다.그 이 유 는 첫째, 주택 임대 시장 은 전체 부동산 시장 에서 분리 할 수 없 는 중요 한 부분 이다. 한편, '임대 구 매 합병' 은 중앙 에서 확립 한 부동산 시장의 건전 한 발전 을 추진 하 는 원칙 중 하나 이다. 둘째, 이른바 부동산 시장 황금 시대 라 는 것 은 주택 판매 시장 을 새로 건설 하 는 황금 시대 이다. 그러나 새로운 주택 이 증가 하 는 속도 가 느 려 지면 서 재고 주택 은 점점 더 많은 시장 을 차지 하 게 될 것 이다.점유 율 은 그들 중 상당 부분 이 임대 시장 에 들 어 갈 것 이다. 이것 이 바로 주택 거래 를 위주 로 하 는 조개 가 집 을 찾 는 이유 이다. 시가 가 만 과 를 넘 는 주요 원인 이다.

셋째, 저 는 개인 적 으로 가장 중요 하 다 고 생각 합 니 다. 임대 주택 은 주택 보장 의 기반 이자 주택 보장 의 핵심 중 하나 입 니 다. 주택 문 제 를 해결 하 는 사람들 은 약 한 사람들 이기 때문에 가장 보장 하고 보호 해 야 할 단체 이기 도 합 니 다.그러나 지난 몇 년 동안 우 리 는 주택 임대 시장 을 시장 자체 조절 에 맡 겼 다. 비록 집세 가 너무 빨리 오 를 때 관여 한 적 이 있 지만 관심 도가 유한 하고 효과 가 유한 했다.

저 는 주택 임대 시장 을 전체 부동산 시장 통제 에 포함 시 켜 부동산 장 효 체제 에 포함 시 켜 야 한다 고 다시 한번 말씀 드 리 고 싶 습 니 다. 집 값 을 잡 는 것 처럼 부동산 임대 시장 을 잡 고 시장 주체 의 임대 행 위 를 규범화 시 키 며 주택 임대 료 를 통제 하고 집세 의 지나친 상승 을 억제 해 야 합 니 다.심지어 집세 상승폭 을 그 당시 의 CPI 상승폭 을 초과 하여 에 기록 할 수 없다.

앞에서 말 했 듯 이 중국의 주택 임대 시장의 기구 화 율 은 5% 안팎 에 불과 하지만 성숙 경제 체 의 비례 가 적 으 면 25% 이상 이 고 높 은 사람 은 50% 이상 에 달 하 며 일본 은 심지어 80% 에 달한다.의 지원 정책 을 통 해 임대 주택 을 새로 건설 하고 REITS 발행 을 지원 하지만 공급 측면 에서 의 격려 조치 가 부족 하 다.

예 를 들 어 단체 건설 용 지 를 이용 하여 임대 주택 을 건설 하 는 것 은 임대 주택 공급 을 늘 리 는 중요 한 경로 이다.각지 에서 아직 시험 적 으로 시행 하고 있 지만, 진전 은 느리다.는 부칙 에 도 '단체 토지 에서 법 에 따라 주택 을 짓 는 임대 활동 과 관리 감독, 본 조례 에 따라 집행 한다' 고 적 혀 있 으 나 단체 건설 용지 로 임대 주택 을 짓 는 구체 적 인 규정 은 다른 법률 에 의 해 규범 화 될 수 있 으 므 로 개인 적 으로 수정 중인 토지 관리 법 이 이런 내용 을 추가 할 수 있 기 를 희망 한다.

비록 우리 의 문화 와 소비 전통 은 자신의 주택 을 소유 하 는 것 을 가장 추구 하 는 것 이지 만 '소유' 는 흔히 '구 매' 를 지 칭 하 는 것 이지 만 모든 사람들 이 집 을 산다. 특히 젊은이 들 이 학교 문 을 나 서 자마자 집 을 사 는 것 은 현실 적 이지 않다.주택 임대 시장의 주 체 는 젊은이 와 중, 저 소득 단체 로 주택 임대 시장 을 규범화 시 키 고 임대 쌍방의 합 법 적 인 권익, 특히 임차 인의 합 법 적 인 권익 을 보장 하 는 것 이다. 어느 정도 에 우리 의 젊 은 세 대 를 보호 하 는 것 이다.그들 은 도시 의 미래 이 고 시대 의 미래 이다.그런 의미 에서 특정한 사회 자원 을 그들 에 게 기울 이 는 것 은 지나 치지 않다.