전염병 상황 도미 노 골패: 상해 상무 구 오 피 스 텔 임대 판매

"전염병 발생 후 나 는 5 월 에 만 계약 을 했다."상하 이 오 피 스 텔 중개업 소 에서 십 여 년 간 음란물 에 빠 져 있 던 장 중명 (가명) 은 어 쩔 수 없 이 말 했다.

신 관문 폐염 사태 로 인 한 시장 도미 노 효과 의 영향 을 받 아 장 중 명 이 있 는 고급 비 즈 니스 구 오 피 스 텔 의 대여 시장 은 이미 바닥 으로 떨 어 졌 고 공치율 이 높 아 졌 으 며 임대료 가 올 라 가 고 고객 이 '환전 이 적 음' 이 빈번 해 졌 다.

세 방 웨 이 리 스 의 데이터 에 따 르 면, 1 분기 상하 이 루 게 이 즈 오 비 즈 니스 지역 의 빈 공간 비율 은 20% 이 고, 저장량 은 200 만 평방미터 에 달한다.1 분기 에 상하 이 오 피 스 텔 시장 은 세입 자 에 게 기울 고 업주 가 기업 의 유연성 을 적극적으로 조정 하여 변화 가 많은 상업 환경 에 대응 하도록 한다. 세입 자 는 더 많은 업 그 레이 드 된 이사 의 질 좋 은 선택 을 받 게 될 것 이다.전 시 는 임대료 의 제시 가격 이 0.9% 인하 되 었 고, 유효 임대료 는 1.5% 인하 되 었 으 며, 그 중에서 포장 면제 기간 은 전 시 평균 은 3.9 개 월 로, 전 시 는 4.5% 증가 하 였 다.

오 피 스 텔 의 중개자 로 서, 장 중명 평상시 의 주요 업 무 는 고객 을 데 리 고 육 씨 와 입 을 오 가 는 각 A 급 오 피 스 텔 사 이 를 오 가 는 것 이다.일단 거래 가 성사 되면 장중명 은 업주 로부터 1 - 2 포인트 의 커미션 을 받 을 수 있다.부동산 회 사 는 매일 퇴근 후 챙 겨 볼 수 없 기 때문에 장 중명 의 근무 시간 과 토 씨 입 의 화이트 칼라 들 의 통근 시간 은 거의 비슷 하 다.

올해 5 월 에 장 중 명 은 2020 년 의 첫 번 째 단 서 를 맞이 하여 육가입 상무 구 변두리 에 위치 한 오 피 스 텔 의 한 층 을 성공 적 으로 임대 하 였 다. 임대 료 는 8 위안 남짓 / 일 / 평방 미터 이 며 이 가격 은 육가입 상무 구 현재 평균 임대료 의 중간 수준 에 해당 한다.

2019 년 임대료 인 하 를 거치 면서 토 씨 입 상무 구 오 피 스 텔 임대료 가 다시 하락 했다.

6 월 초 장 중명 은 유 강 (가명) 을 만 나 유강 (가명) 과 친구 들 이 공동 설립 한 전자상거래 업 체 가 새롭게 진출 해 최근 에는 육 씨 입 에서 더 큰 사무실 을 찾 고 있다.유강 회사 의 현재 사무 면적 은 대략 1500 - 2000 평방미터 사이 이다.이 를 육가입 대부분 오 피 스 텔 에 두 면 한 층 또는 두 층 의 공간 에 해당 한다.그러나 유 강의 예산 은 5 위안 안팎 이다.이 는 현재 육 씨 가 보유 하고 있 는 임대 평균 가 10 위안 이상 / 일 / 제곱 미터 수준 과 큰 차이 가 없다.

그러나 장 중명 은 곧 유 강 을 위해 선택 할 수 있 는 오 피 스 텔 을 여러 군데 물색 했다.유강 도 잘 알 고 있 습 니 다. 2 년 전의 육 씨 입 임대 료 는 평균 8 위안 / 일 / 평방 미터 이하 일 리 가 없 었 습 니 다.

비 축 률 이 높 은 기업: 새로운 상권 의 굴기, 작은 업주 가 이윤 을 얻 고 장 소 를 떠나다.

상하 이 중심, 김 무 중심, 유 니 버 설 금융 센터 는 육가입 의 3 대 랜 드 마크 건물 이다.이들 의 임대료 수준 도 토 가 입 구역 의 표시 봉 으로 15 원 - 25 원 / 일 / 평방 미터 이다.

일부 브로커 들 은 현재 상하 이 센터 의 빈 공간 비율 이 30% 에 이 를 것 으로 보고 있다. 이 는 해당 사업 유치 이후 가장 높 은 수준 이다. 이 사업 임대 부 관계자 에 따 르 면 고객 에 대한 선택이 엄격 해 빌딩 의 빈 공간 비율 이 상대 적 으로 높 은 수준 에 머 물 렀 다 고 설명 했다."만약 손님 을 가리 지 않 았 다 면, 벌써 다 빌 렸 을 것 이다."장 감독 은 김 무 센터, 유 니 버 설 금융 센터 도 세입 자 에 게 요구 했다 고 밝 혔 다. 유 니 버 설 금융 센터 는 한때 입 점 기업 은 세계 500 대 기업 이 어야 한다 고 요구 했다. 시세 가 나 빠 도 지상 파 건축 가격 은 쉽게 내리 지 않 았 다.

그러나 다른 오 피 스 텔 들 은 일부 층 이 영세 업자 에 게 넘 겨 주 고 있어 개발 업 체 들 도 가격 을 통일 하기 어려워 시세 가 좋 지 않 을 때 가격 전쟁 을 피 할 수 없다.일부 오 피 스 텔 업주, 빌딩 상업 유치 및 부동산 관리자, 중개인 에 따 르 면 상해 토 가 입 지역 의 일부 오 피 스 텔 은 2018 년 초 에 임대료 율 이 90% 를 넘 었 으 나 3 분기 이후 택시 율 이 80% 정도 로 급 격 히 떨 어 졌 고 하락폭 이 10% 를 넘 었 으 며 분수령 은 주로 2018 년 8 ~ 9 월 에 나 타 났 다.2019 년 에 1 년 간 의 조정 을 거 친 후에 2020 년 에 전염병 발생 을 겪 고 더 많은 금융, 투자 회사 의 규 모 를 축소 시 켰 다.

상해 중원 부동산 데이터 에 따 르 면 상하 이 오 피 스 텔 시장 은 중앙 상무 구, 핵심 상무 구, 신 흥 상무 구 에 따라 2020 년 4 월 까지 핵심 상업 지역 의 전체적인 공비 율 은 30% 에 육박 한다.개별 항목 의 빈 공간 비율 이 30% 를 넘 어 섰 음 이 분명 하 다.

한 업계 에 따 르 면 빈 객실 점유 율 이 최고 30% 에 이 르 고 임대료 가 하락 하 며, 작은 업주 가 투매 하 는 등 육 씨 아 오 피 스 텔 은 한 차례 의 고객 카드 세탁 에 직면 하고 있 으 며, 심지어 지역 임대료 수준 에 도 영향 을 미 칠 수 있다.경제 환경의 변화, 고객 전략 조정의 영향 을 받 는 동시에 상하 이에 서 여러 개의 비 즈 니스 지역 이 새롭게 떠 오 르 고 소 규모 업 체 와 오프라인 관 계 를 가진다.

국내 유명 동 영상 댓 글 사 이 트 는 2015 년 부터 육가입 상무 구 변두리 지역 의 국제 운송 금융 빌딩 에서 오 피 스 텔 을 임대 하여 업 무 를 보 았 다. 1 층 부터 2 층, 3 층 까지 마지막 으로 4 층 을 임대 해 야 사용 할 수 있 고 모두 약 1 만 평방미터 에 달한다.2019 년 에 양 포구 의 상업 유치 혜택 정책 이 제정 되 어 이 기업 의 오 피 스 텔 에 무료 로 업 무 를 제공 하면 서 우수한 고객 을 잃 었 다.메 시 지 를 조회 하면 이 동 영상 사이트 기업 의 등록 주 소 는 이미 양포 구 로 변경 되 었 다.현재 이 기업 이 세 를 놓 았 던 층 의 임대료 가 또 약간 하향 조정 되 어 그해 6 원 / 일 / ㎡ 에서 5. 6 원 / 일 로 낮 아 졌 다.

기업 이 세금 을 빼 는 것 도 여러 가지 이유 가 있다. 어떤 이 유 는 자체 업무 가 줄 어 들 기 때문에 원 가 를 낮 추기 위해 더 이상 육 씨 입 에서 업 무 를 보지 않 는 다.그 밖 에 현재 상하 이의 일부 신 흥 산업 단지 도 비교적 많 고 임대료 와 세금 혜택 정책 도 모두 흡인력 이 있 으 며 중 소기 업 들 은 가성 비 를 고려 하여 어떤 곳 은 이전 할 것 이다.

시세 가 나 쁠 때 오 피 스 텔 주인 이 세입 자 에 게 인 테 리 어 를 해 주 는 데 도 임대 기간 이 길 어 진다.계약 을 3 년 하면 임대 기간 이 2 개 월 에서 4 개 월, 반년, 8 개 월, 심지어 1 년 으로 늘 어 나 는 것 은 각 오 피 스 텔 의 경우 에 따라 결정 된다.

영세 업자 들 의 생각 이 통일 되 기 어려워 같은 오 피 스 텔 에서 도 가격 차이 가 크다.예 를 들 어 국가 개발 은행 빌딩 의 경우 큰 업주 의 임대료 수준 은 7 - 9 위안 / 일 / 평방미터 사이 에 있 고 한 명의 작은 업주 가 4 위안 / 일 / 평방미터 의 저렴 한 가격 을 제시 하여 되도록 빨리 임대 하 기 를 바란다.

육가입 오 피 스 텔 에 고정자 산 의 감가상각 이 나 타 났 다.21 세기 경제 보도 기자 단독 입수 에 따 르 면 닝 보 은행 상하 이 본 부 는 연초 에 루 쟈 오 입 상무 구 에 있 는 중 융 벽 옥 푸 른 하늘 15 - 20 층 을 매입 했다. 이 거래 는 재산권 거래소 에서 이 뤄 진 것 으로 알려 졌 으 며 단 가 는 10 만 위안 / 평방 미터 에 불과 했다. 이전 개발 업 체 에 비해 최고 12 만 위안 / 평방 미터 까지 가격 이 인하 되 었 다.인터넷 에서 조회 한 이 항목 의 평균 중고 가격 은 7 만 3000 위안 이다.

같은 재산권 거래소 사이트 에서 기 자 는 루 쟈 오의 오 피 스 텔 작은 업주 가 오 피 스 텔 의 주택 을 헐값 에 투매 하 는 것 도 봤 다. 루 나 푸 른 하늘 은 최근 에 몇 층 의 높 은 층 의 면적 을 전체 적 으로 양도 했다. 20 년 이 넘 는 오 피 스 텔 의 경우 많은 작은 업주 들 이 시장 을 떠 나 기 시작 했다. 예 를 들 어 유치 국 빌딩 은 1990 년대 에 떨 어 졌 고 최근 에 많은 소기 업 주 들 이 재산권 거래 에서공시 가격 은 6 만 원 / 평방 미터 내외 입 니 다.

육가입 상권 의 대부분 오 피 스 텔 은 이미 고 층 빌딩 연령 단계 에 들 어 갔 고 업주 들 은 리 모델 링 을 선택 하여 많은 원가 관리 와 통제 가 엄격 한 금융, 과학기술 회사 가 들 어 왔 다.죽 원 상업 무역 구 에 위치 한 보 강 빌딩 은 루 쟈 오 커 우 커 우 커 우 와 한 지하철 역 을 사이 에 두 고 새로 구입 한 후에 가격 이 큰 폭 으로 오 르 지 않 았 지만 주변 경쟁 이 치열 하기 때문에 전체 주택 이 있 는데 임대료 는 6 위안 / 일 / 평방미터 의 혜택 을 주 었 고 6 개 월 동안 임대료 와 차석 을 무료 로 제공 했다.이 지역 오 피 스 텔 은 평균 8 위안 / 일 / 제곱 미터 이다.

기업 진퇴 사이: 업계 의 간판 을 바 꾸 고 수요 가 줄어든다.

임대, 판매 시세 의 변화 가 매우 크 지만 투자 측면 에서 볼 때 경제 환경 이 어떻게 변화 하 든 상 해 는 여전히 자본 투자 열풍 이다.

1 분기 에 상하 이 는 실제로 외국 투 자 를 유치 한 46 억 6900 만 달러 로 동기 대비 4. 5% 증가 했다.이 가운데 3 월 에 18 억 72 만 달러 로 전년 동기 대비 20.8% 증가 했다.1 월 과 3 월 에 모두 129 개 외국 자본 프로젝트 에 계약 을 했 고 투자 총액 은 239 억 달러 에 달 했다.1 분기 에 다 국적 기업 지역 본부 10 개, 외국 투자 연구개 발 센터 5 개 를 새로 늘 렸 다.

상하 이 는 과거 에 십 리 외국 시장 이 라 고 불 렸 는데, 지금 은 금융 기구 들 이 모여 있 는 명리 이기 도 하 다.육자 입 오 피 스 텔 의 시세 변화, 시의 적절 한 비 전 은 한 차례 업 종 이 었 는데 예 를 들 어 외국 소매 업 체 가 현저히 축소 되 었 다.불확실 성 증가 와 전염병 상황 에서 기업 들 이 정책 결정 을 미 루 면서 임대 수요 가 계속 줄 어 들 고 있다.

중양연 행 은 적지 않 은 회사 들 이 사무 수 요 를 재평가 하 였 다 고 지적 했다.전체 시장의 순 흡수 량 은 - 5 만 2000 평방미터 이다.또 일부 사업 의 완공 일 자 는 2020 년 2 분기 나 하반기 로 미 뤄 졌 다.

전염병 발생 으로 수요 가 둔화 되 고 임대료 가 낮 아 지 며 특히 빈 공간 이 높 은 비 중앙 통상 지역 에 서 는 월 세 부담 이 크다.중앙 비 즈 니스 지역 내의 대부분 프로젝트 가 안정 적 이 고 임대료 갱신 율 이 상승 하기 때문에 중앙 비 즈 니스 지역 의 임대료 환 은 소폭 으로 0.9% 내 렸 다.비 중앙 상무 지역 의 임대료 환 차 비 는 2.4 퍼센트 하락 했다.장 중명 은 육가입 상무 구 오 피 스 텔 의 시세 하락 을 주기 적 으로 조정 하 는 것 으로 보고 싶 어 한다.그 는 오 피 스 텔 은 경제적 청우계 이 고, 임대 판매 시세 가 떨 어 지 는 것 은 경제적 인 환경 이 좋 지 않다 는 뜻 이 라 고 생각 하지만, 그 는 한 번 계산 해 보 았 다. 육상구상무역 의 작은 오 피 스 텔 수익 률 은 여전히 5% 를 넘 었 다.

최근 에 중국 에서 10 년 동안 발전 한 대만 의 스타 부부 린 뤄 양, 장정 은 웨 이 보 와 위 챗 브랜드 인 TS 의 명의 로 셰 요 앞 탄 의 오 피 스 텔 을 구 매 했다. 전체 면적 은 2 만 6000 평방미터 이 고 총 거래 가 는 17 억 6000 만 위안 이 며 단 가 는 약 6.7 만 위안 / 제곱 미터 이다."이 럴 때 는 회사 에서 발전의 기 회 를 보고 과감하게 이 범위 에 들 어 가 는 것 도 윈 윈 의 국면 이 될 수 있다."장 씨 는 루 씨 입 역시 외화 펀드 및 증권 등 업그레이드 수요 신 호 를 보 내 고 있다 고 밝 혔 다.

3 월 이후 포 동의 일부 피켓 프로젝트 와 신규 상장 프로젝트 의 의향 고객 이 현저히 증가 했다. 그 중에서 모 자동차 금융 회 사 는 동양 에서 약 6000 평방미터 에 달 하 는 업 무 를 체결 했다. 모 생선 전자상거래 브랜드 는 9.5 위안 / 일 / 평방미터 의 단 가 를 내 고 육 씨 입 상무 구 와 죽 원 상업 무역 구 를 연결 하 는 단독주택 오 피 스 텔 을 임대 해서 약 2 만 평방미터 에 달한다.

그러나 증권 시장의 자산 효과 가 더 이상 나타 나 지 않 고 관련 금융 업계 의 정리 로 인해 기업 들 이 토 씨 푸드 의 업무 '전쟁터' 를 축소 시 켰 다.곧 시 에 들 어 갈 상하 이 국제 금융 센터 는 현재 업계 에서 임대료 수준 이 12 위안 / 일 / 평방미터 로 상기 3 대 랜 드 마크 건축 에 비해 가격 비교 우위 가 현저하게 나타 나 고 있다.

실제로 2018 년 하반기 부터 상하 이 및 주변의 항 저 우, 남경 등 대도시 비 즈 니스 오 피 스 텔 은 빈 공간 비율 이 10% 에서 20% 로 더 많 았 다.

상해 의 육가입 상무 지역 에 최근 중 소 투자 자 들 이 자 리 를 떴 다."인수 자 는 대형 기구 일 뿐 이 고 거래 가격 은 2017 년 수준 으로 돌아 가지 만 작은 업주 에 게 도 이윤 을 창 출하 는 것 이다."장 감독 은 2 년 전 까지 만 해도 굵직 한 거래 붐 이 끊 겼 다 고 말 했다.실제로 2019 년 3 분기 이후 상하 이 상업 용 지 는 공급 이 눈 에 띄 게 증가 하여 1 분기 에 만 6 점 의 토 지 를 거래 하 였 다.한편, 작년 에 사무 용지 의 개폐 와 양도 에 따라 세입 자의 수요 가 떨 어 지면 서 '새로운 오 피 스 텔 프로젝트 의 입 시 - 오 피 스 텔 의 저장량 이 높 은 기업 - 공비 율 상승' 이라는 일련의 연쇄 반응 을 불 러 일 으 켰 다.

데 이 드 량 은행 이 발표 한 2020 년 1 분기 오 피 스 텔 보고서 에 따 르 면 상하 이 갑 급 오 피 스 텔 은 전 시 빈 공간 율 이 21.1% 로 사상 최고 (핵심 상권 의 빈 공간 비율 이 14.8%, 신 흥 상권 의 빈 공간 율 은 31.6%) 로 순환 대비 14.4% 상승 했다.전 시 녹 취 된 순수 흡수 량 - 90545 평방미터 (핵심 상권 순 흡수 량 - 74143 평방미터, 신 흥 상권 순 흡수 량 은 - 16242 평방미터) 이다.중 소기 업 의 세입 자가 높 은 오 피 스 텔 은 전염병 발생 으로 인 한 영향 이 뚜렷 하고 공저 율 이 높 아 졌 다.이 밖 에 자금 과 노동력 이 부족 하기 때문에 많은 기업 들 의 이사 와 인 테 리 어 는 중단 되 었 다.