상해 남경로: 임대 수수께끼

무엇이 상해 남경 서로의 월입만 위안의 화이트칼라 7 -11 편의점에서 총총히 점심을 먹게 하는 것일까? 또 어떤 의상, 마트 체인 소매를 늘려 보폭을 늘리게 하는 것일까?

답은 끊임없이 상승한다

임대료.

임대료의 상승은 식료업의 이윤을 삼키고 있으며 지속적으로 경영할 수 있도록 임대료 선택에 따라 가격을 제시할 수밖에 없어 남경 서로의 화이트칼라를 퇴각하고 있다. 복장, 슈퍼마켓 프랜차이즈 업체들에게도 경쟁이 가격의 쟁탈을 맞으며 가격을 올리지 못해 걷는 길을 늘려야 한다.

취재진은 임대료 가격의 정상 공급 요소를 제외하고는 부동산 시장의 상가, 오피스 시장의 투기자금의 추파를 보이고 있다. 하선 도시 임대료의 상승에 더 중요한 영향을 미칠 수도 있다.

점심 집세 원가

상해 남경서로 지하철 근처 7 -11 편의점, 매일 점심 식사 시간, 패스트푸드 구매 용으로, 인근 국제관리자문사 출근을 하는 미스 미스는 그 중 한 명, 5월 24일 오후 1시, 이씨는 편의점 창가에 앉지 않은 둥근 의자에 앉아 점심을 시작했다.

싸기 때문에 미스가 혼자 식사를 할 때, 흔히 7 -11 편의점을 선택한다. 닭다리, 토마토 볶음밥과 쌀밥 점심은 보통 두세 개, 가장 비싼 것도 20여 위안이다.

이처럼 인근에는 대중화된 식당이지만, 같은 표준은 1인당 450위안을 들여야 하는데, 세금 후 월 수입이 만원이 되더라도 이 아가씨는 여전히 이 숫자가 좀 비싸다고 생각한다.

지난해 12월 상하이 한 매체들이 내놓은 남경서로 화이트칼라 생존 상황 조사에 따르면 최근 8퍼센트는 점심값이 너무 높고 식사가 어렵고 비싼 것이 가장 두통의 문제로 조사한 결과 8.5%가 30위안 이상의 점심을 받아들일 수 있다고 밝혔다.

미스이 회사 근처 빌딩의 4층은 식당의 집중지이다.

“ 그 전에 한 식당이 있는데, 1인당 400인데, 우리는 물건이 전혀 가치가 없다고 생각하는데, 좀 비싸다고 생각한다.

하지만 우리도 대충 알고 있습니다. 그들의 원가가 떨어지지 않습니다. 임대료가 너무 비싸요."

이 양.

그래도 이 식당은 문을 닫고 빈 노점만 남겨두고 있다.

본보 기자는 임대자의 신분으로 업주에게 제시한 답변은 매일 제곱미터당 15원이며 이 노점 200제곱미터 면적 계산으로 하루에 3000위안을 지불해야 한다.

1인당 50위안의 식사를 가정하면 상술면적의 상가를 빌려 원자재, 인공 원가 배제 상황에서 매일 60명의 영업수입이 집세를 지불하는 것을 의미한다.

본보에 따르면 상하이 음식업체 임대료가 약 15%의 비율을 차지하는 것으로, 이는 상가가 정상 경영을 유지하려면 매일 영업수입수입이 2만 위안에 이른다면 매일 식사자의 수량은 적어도 400명에 이른다는 뜻이다.

현재 15% 의 전세 비용보다 2006년 이전에 이 비중은 8% 10% 입니다.

상하이 음식업계 김버화 부비서는 현재 식음업계 55%~60%의 모금리 계산으로 인건비 약 20%, 수력가스 약 6%, 감가상각료 7 ~8%, 잡비 3 ~4%, 집세 13 ~15%로 합해 54 ~58%에 이르는 통행업은 거의 영자 임계점에 이른다.

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미방

(0269, 주식) 고민

7 -11 편의점에서 나와 왼쪽으로 가는 것이 많지 않아 나이커가 철수해 주목을 받고 있는 향양빌딩이다.

1층에 떨어진 큰 쇼윈도에 따르면 나이키는 그곳에서 물러난 지 얼마 되지 않아 임대료 압력으로 인내키로 했다.

“임대료 철거 감당할 수 없기 때문은 아닐 거예요.”

나이키 스포츠 (중국)유한회사 중화구 전파 총감 황상연 (황상연)이 본보 기자에게 말했다.

양빌딩 매장에 문을 닫을 때 나이커가 발표한 한 한 매체 공식 공고는 승양 (상해) 상거래 유한 회사가 난징 서로 나이크 상하이 993점 상가 임대 계약을 앞당겨 중지했다.

승양사 기업의 운영전략 조정으로, 경영진은 남경서로에 위치한 993빌딩의 임대 계약을 앞당겨 중단하기로 했다.

"최근 회사에서는 중국 원가 상승을 논의하고 있지만 임대료는 특히 강조되는 원가 압력이 되지 않았다."

상연설.

하지만 국내 브랜드들에게는 소매가 급격히 오르는 임대 비용 부담이 적지 않다.

중고문 부동산 연구원 은욱이 소매업에 대해 임대 비용은 일반적으로 비용의 17% 가량으로 차지했으나 최근 3년 임대 비용 상승 속도가 빠르기 때문에 운영 비용도 늘고 있다고 말했다.

이거중국 분석사 설건웅은 본보 기자에 대해 현재 임대 비용은 대략 비용의 25% 를 차지했다.

상하이 미테스? 방위의상 지분 유한회사 (0269.SZ)는 앞서 "미방복식"이라며 "일부 도시 특히 일선 도시의 우수한 상가 임대료는 연간 30% 이상 증가해 캐주얼복 기업의 이익에 심각한 영향을 미친다"고 말했다.

지난 4월 미국의류는 회해로에 있는 Me &City 기함 가게를 폐쇄했다.

이름 밝히기 싫은 미방 의상 직원들은 적자 관점 때문이라고 말했다.

또 미방 의상은 2년 새 조기 임대 단계에서 임대료가 만료되며, 재임대료가 대폭 상승할 수 없는 처지에 직면하고 있다.

업계 내에서 큰 가게 모델을 넓혀야 하고, 지금도 잠잠해지고 있다.

2011년 연보에서 미국 의류는 이번 연도회사 신증직영점포로 중소형 점포와 전문점포로 많이 증가하고, 임대료 지출이 상대적으로 적고, 신규 증가 인력 원가 통제성이 높기 때문에 판매 비용 증가가 좋은 통제를 받았다.

그러나 군익증권은 최근 언론을 통해 발표한'미방 의상 2012 연전점 계획이 비교적 신중하고, 점포는 2011년 30%에서 5%~10%로 줄어들면서 경영 중점은 문점 확장 매장의 평효 (1평방미터당 매월 매출액)가 높아질 것이라고 분석했다.

2012년 1Q (1분기), 미방 직영효는 2만2만 2000명으로 가맹 공효는 1만8000명으로, 자랄A, 유니폼 등 국제 브랜드 5만 원가량의 비효에 비해 큰 차이가 있다.

미국 의류 연보에서 2011년 영업 수입은 2010년 32.59% 증가했으며 30% 의 임대율이라면 그 운영에 대해 예측할 수 없는 영향을 미칠 것이다.

임대료는 자신이 운영하는 여러 가지 영향에 대해 미방 의상은 본보 기자에게 "회사에서 최근 부담이 많고, 재고, 투자 부동산 등과 관련해 최근 시간을 찾아 본격적으로 대응할 계획이다"고 간단히 답했다.

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임대료 가 급격히 오르다

양루를 향한 빌딩은 서쪽으로 대략 두세 개의 거리로 주목받는 카리의 중심 상무 빌딩이다.

국제 물업 상담 컨설팅 회사 레이방 상해 연구자문부 이사 양엔진 (남경로 최신 출시된 게리센터 2기, 소매 임대료 가격은 이미 60 ~ 80위안 / 제곱미터 ·천에 이르렀고, 오피스텔 가격은 16 ~ 18위안 / 평방미터 ·천에 이르렀다.

전체적으로 남경서로는 전국적으로 비교적 비싼 상업 거리이다.

래텐은 2011년 상반기 중국 고단상가 수층의 월세 데이터에 따르면 상하이 고단상업의 임대 기업은 상해, 베이징, 광저우, 선전, 천진, 항주, 성도 7대 도시의 우두머리로 평방미터 인민폐 월세는 1500위안 안팎이다.

레방에서는 전 세계 우수한 소매업에 대한 회보율 감측 수치에서 상하이 이하의 7% 에 가까운 회보율은 홍콩, 런던, 도쿄, 파리, 프랑크푸르트, 싱가포르, 마드리드, 시드니, 상하이 9대 도시의 수위를 차지하고 있다.

오피스텔 임대료의 절대치 수준도 글로벌 ‘ 비싼 ’ 수준을 줄곧 추격하고 있다.

레오방은 2011년까지 매년 임대료당 56.05달러, 중국이 가장 비싼 오피스텔 시장으로, 상해는 매년 평방자 49.16달러를 따라 두 도시가 세계에서 가장 비싼 오피스텔 도시에서 각각 19 및 28위에 올랐다.

본보 기자에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 선전이든, 기타 이삼선 도시든, 임대료는 2007년부터 대폭 성장하는 통로에 들어섰다.

레방에서 발표한'2012 글로벌 호가와 재부 전망보고서'는 런던 (서구), 런던 (금융성), 파리, 싱가포르, 상하이, 홍콩, 모스크바를 견본으로 2007년 1분기, 2011년 1분기 오피스텔 임대료는 매년 평균 17% 변동, 상하이가 첫 홍콩 하에 있으며, 나머지 도시나 지역 변동 폭은 10% 이내에 있다.

중국의 상가 시장도 줄곧 폭발하고 있으며 2008년부터 2009년까지 몇 분기까지 국제 위기 증가가 완화되고 있지만 오피스텔 시장보다 빠르게 회복되고 있다.

상하이 상가 임대료와 같은 해에는 매년 10 ~15%의 증가를 대체로 유지하고 있다.

양은아침 소개.

대드량행 화북구 연구부 주관과 위동 사장이 본보 기자에 따르면 2009년 현재 중국의 상가 임대료는 매년 10% 증가하고 있다.

그러나 일부 기업들이 언급한 일선 도시 상가 임대료가 연간 30% 에 오르고 있다.

그러나 설건웅은 30%의 성장이 개안일 것 같다. 특히 임대객을 단번에 교체할 수 있는 상가들이 이런 가능성을 가지고 있다.

상점 투기 괴상

그럼에도 불구하고 여전히 매체들은 베이징 비즈니스구 임대료의 최근 증가를 형용했다.

"네, 폭등."

위동설.

데이드량은행의 데이터는 2012년 1분기 베이징 오피스텔 임대료가 전년 대비 47.76% 증가하였으며 글로벌 오피스텔 임대료가 가장 높았고, 같은 기간 상하이 오피스텔의 임대료는 18.5%, 광저우 19%, 심천 16%였다.

2011년 일사분기 북경 오피스텔 임대료는 동기 대비 증가, 상해, 광저우, 심천의 연간 상승폭은 올해 차이와는 그다지 크지 않다.

베이징 임대료가 급등한 이유는 몇 가지 원인이 있다. 그 하나, 국제 다국적기업이 북경 사무 업무를 회수하고, 둘째, 베이징은 최근 몇 년 오피스텔에서 거의 새로운 공급을 늘리지 않았다.

상하이 오피스텔 이전의 상승폭도 비교적 높았다. 작년에 새로운 공급이 있었기 때문에 상승폭이 느렸다.

위동설.

또 세 번째 중요한 이유인 상가 오피스텔 시장에 들어가는 자금이 늘고 있다.

대드량행과 레방들은 2년 동안 보고에서 “ 한로 구매로 갈수록 많은 투자자들이 상점 오피스텔로 옮겨가고 있다 ” 고 끊임없이 언급했다.

상하이 (上海) 의 우뚝 솟은 일부, 아직 비즈니스 빌딩 유리 막이 벽에 걸쳐 늘 눈에 띄는 '구입 불제한' 이라는 글자를 볼 수 있다.

몇 년 오피스텔 상점 시장이 형성되기 시작하여 매출이 훨씬 많아졌다.

새로 구입한 많은 돈이 많습니다. 오피스텔 가격은 매우 높지만 대다수가 일회성으로 청산하여 이 구매자들은 정말 돈이 없는 것 같습니다.

위동설.

위동은 대량의 새로 온 집주인의 행동에서 여전히 뚜렷한 민간 자본이 고유동성을 느끼고 있다.

일부 투기성의 특징은 상가 오피스텔 시장에 나타나기 시작했다.

위동은 중국 일선 도시에서 오피스텔 상가 공치율이 비교적 낮았고, 현재 일부 이삼선 도시에서는 오히려 고공치율이 나타난 상태라고 소개했다.

하지만 공치율이 높더라도 임대료가 쉽게 떨어지지 않고 임대료가 제시할 수 있는 공간은 매우 작다.

“이런 상황은 국제부동산에서 성숙해지는 나라는 보기 드물다. 국제적인 고객들은 왜 높고 비어 있는지 이상하다. 임대료도 떨어지지 않는다. 시장 규율에 맞지 않는다.”

위동설.

중국 주택시장의 십여 년 동안 폭발적으로 토지 부동산 증액에 대한 자신감도 오피스텔 시장에 확산되고, 바이어들은 미래의 평가 공간에 대해 매우 보기 좋다.

임대료라는 것에 대해서는 신경을 쓰지 않는다. 물업 자체의 평가를 비교하기 때문에 임대료의 보답이 그리 중요하지 않기 때문에 대부분 공치도 하지 않을 것이다.

위동은 표했다.

남경 서로 지하철 입구 부근 동네에는 점점 많은 민가 1층이 상가 상가 행렬에 가입하고 있다.

민택상점 중 작은 식당, 카페, 의상점 등이 있다.

그 중 한 민방에는 수십 평방미터 크기로 작은 밀가루 가게가 열려 있고, 반의 식의자가 모두 문밖에 놓여 있다.

매일 점심 식사 시간에 한 무리의 서너너댓 무리의 화이트칼이 큰 태양에서 줄을 서서 식사를 기다리게 된다.

이 작은 국수집 장사가 가장 큰 비결을 볼 때, 그것의 가격을 보면 명명료하다: 국수, 4원, 사발, 대열, 6원 /조각, 3원, 몫 ….

“월급과 이자는 노동과 자본의 제품에 달려 있지 않고 제품에서 임대료를 빼낸 뒤 얼마를 남기기로 결정했다.”

경제학자 헨리 조지는'진보와 빈곤'에 적혀 있다.

고기업의 임대료는 아르바이트자의 실제 임금과 복지 성장을 침식해 수익이 미약한 중국 제조업을 침식하고 있다.

중국 제조업이 갈수록 서운해지다

2007년 현재 국제 경제의 전반적 환경이 기꺼이 번영하지 않았는데, 왜 중국의 상가 오피스텔 임대료는 오히려 빠른 성장 통로에 들어서는가?

양 측은 중국 경제가 국제경제 위기에 따른 영향이 상대적으로 적은 것으로 보고 있다.

2008년 중국 오피스텔 시장은 국제 환경의 영향을 받아 성장도 한때 완화되었지만 2010년에도 비교적 강렬한 상승세를 회복하기 시작했다.

또 국내 기업들은 갑급 오피스텔에 대한 수요도 증가하기 시작했고, 특히 은행과 금융업은 은행 전체의 구매까지 했다.

중국의 상가 시장은 심지어 오피스텔 시장보다 국제 경제 위기의 영향을 더 적게 받는다.

중국 경제는 국제경제 위기 영향이 작지만 2010년 하반기부터 중국 내 자신들의 문제도 나타나기 시작했다.

국가통계국이 최신 제조업체 구매 경영인 지수 (PMI) 는 4월 53.3에서 5월의 50.4, 5개월 만에 최저로 떨어졌다.

PMI 가 6개월 연속 50 이상 유지됐음에도 제조업 활동이 확대되고 있지만 지수의 하락은 명확한 신호를 놓았고 성장세가 완화되고 있다.

미방 복식 연보에 따르면, 2011년의 모리는 44%로 출시 후 모리 최저연분으로 나타났다.

한편 국내 레저 스포츠 용품의 브랜드 피크는 5월 4일 공고해 2012년 3월 31일까지 이번 그룹의 일부 소매점 동점 판매금액 (소매가격 계산)과 2011년 동기 지평이라고 밝혔다.

2012년 3월 31일, 본그룹은 중국의 권한경영 소매 사이트수를 7523개에 달해 2011년 말보다 283개 줄었고, 본그룹의 소매 네트워크 최적화 계획에 따라 2012년 말, 본그룹의 권한판매 사이트는 약 7000개로 예상된다.

과거 피크의 권한경영점은 매년 빠르게 성장하는 추세에 비해 2010년, 2011년 피크의 신규 점포 582개였다.

중국 제조업의 날은 보편적으로 힘들어지고, 상하이 교대 해외 교육학원 세무교수연구팀 팀장이 본보 기자에게 미행하는 제조업 중 대부분 순이익은 3%~4%, 최대 10%가 넘지 않는다고 말했다.

제조업이 갈수록 많아지고 채널을 옮기고 플랫폼을 만든다.

그런데 누구나 다 알아요. 제품이 없어서 뭘 팔아요?