ホットスポット都市ビル市の制御連出重拳長効果メカニズムに「網から漏れる魚」はいない

監督管理層が一連の態度を表明した後、各地のビル市の調整政策は引き続きエスカレートした。

9月6日、瀋陽市不動産局、瀋陽市自然資源局などは共同で「わが市の不動産市場の安定した健全な発展をさらに促進することに関する通知」を発表し、供給側と需要側の二重管理から市場を安定させ、その中には頭金貸付の禁止、二重住宅の頭金比率の向上（40%から50%への引き上げ）、付加価値税の免除敷居の向上（免除年限は2年から5年への調整）、また、土地割増率の厳格な制御を提案し、「住宅価格、競地価」「地価、競配建、競自持」の2種類の土地譲渡規則を打ち出した。

今年8月末以来、無錫、東莞、杭州は相次いで文プラス符号を発行して制御してきた。

今年7月24日の「不動産工作座談会」と8月26日の「一部都市不動産工作会商会」には、瀋陽市の担当者が参加した。そのため、瀋陽の今回のアップグレード制御は、外部に意外なことではない。

しかし、分析者は、この動作にはまだ代表的なものがあると指摘している。不動産の長期的かつ効果的なメカニズムの枠組みの下で、監督管理層は各都市の市場を監視するだけでなく、地方政府に対しても「月度分析、四半期評価、年度考課」を実施している。このメカニズムによると、ビル市の調整の精度とタイムリーさは大幅に向上しており、短期的には瀋陽のほか、将来的には他の都市が調整に加わるだろう。

瀋陽コントロールサンプル

瀋陽は外部が想像する典型的な東北都市ではない。ここ数年、瀋陽は人口の純流入状態が続いている。2019年末、瀋陽市の常住人口は832万2000人で、2018年より0.6万人増加した。我が国の二線都市の中で、瀋陽の人口規模は上位に位置している。

今年4月、瀋陽は定住制限をさらに緩和し、年齢と社会保障の制限を撤廃し、「技術工学校、職業学院及びそれ以上の在校生と卒業生（過去を含む）は瀋陽市に定住することができる」、「瀋陽市の戸籍を持つ住民は、両親、配偶者、子供は瀋陽市に定住することができる」などの低敷居政策を打ち出した。この動きは瀋陽楼市の良いニュースとされている。

人口規模の増加と東北振興戦略の刺激に伴い、2018年に規制による取引が落ち込んだほか、瀋陽楼市はここ数年上昇し続けている。ある機関の統計によると、2019年の瀋陽楼市の成約平均価格は初めて万元を突破した。

今年に入ってから、瀋陽楼市も同様に「彩を放つ」ことを示した。3月末から瀋陽の一部の新築物件が売れ始め、市場全体の熱が高まっている。

国家統計局のデータによると、今年7月、瀋陽の新築住宅価格は前月比0.8%上昇し、前年同期比9%上昇した。中古住宅価格は前月比0.5%上昇し、前年同期比10.3%上昇した。ここ数カ月、瀋陽の住宅価格の上昇幅は70の大中都市の中で上位にランクインした。

土地市場では、第2四半期以来、瀋陽ではすでに多くの土地が激しい競争の後に高値で取引され、市場の予想に少なからぬ刺激を与えている。

瀋陽の地元のある住宅企業関係者は21世紀の経済報道に対し、定住新政による住宅購入人口の基数の増加、疫病後の需要の大量放出、および一部の地域の新築住宅と中古住宅の価格の「逆さま」が、瀋陽の住宅市場の昇温を招いた主な原因だと述べた。「瀋陽の住宅価格水準は省都都市では高くなく、（ニューディール発足前の）2スイートの頭金比率は40%しかなく、住宅購入の敷居は比較的低い」。

彼は、最近の瀋陽ビル市の昇温過程で、市場の上昇ムードが明らかになり、一部の住宅購入者は「テコを加える」行為をしていると述べた。同時に、在庫不足やコスト圧力などにより、一部のプロジェクトでは売り惜しみや値上げが発生し、市場感情をさらに刺激した。

瀋陽が打ち出した規制新政では、需要側で住宅購入のてこ入れを高めるほか、供給側に対する規制措置もかなり厳しい。例えば、プロジェクトの建設進捗に対する要求、入市リズムの把握など。また、瀋陽は住宅価格を制御するために、プロジェクト単位で住宅価格の運行状況を監視し、「正当な理由がなく価格に大きな変化が生じたプロジェクトに対して、企業に期限付きで是正するよう命じた」と述べた。

前記住宅企業の関係者は、ニューディールの力が大きく、言葉遣いが厳しく、近年珍しいため、市場は一般的に政策効果に楽観的だと考えている。しかし、住宅企業にとって、操舵圧力は徐々に大きくなっている。彼は、「商品住宅プロジェクトの開発建設コストと住宅内装基準を厳格に審査する」という調整は、厳格に実行できれば、プロジェクトの利益に圧迫をもたらすと指摘した。

マルチシティではプラスアルファも予定されています

関係責任者に対する座談や指導を通じて、ビル市の調整措置を促すことは珍しくない。

住宅と都市・農村建設部に近いある専門家は21世紀の経済報道に対し、過去、監督管理部門は「方向性指導」の方法を採用し、異なる都市の調整動向に「指導」を加えたことが多かったと述べた。このような「指導」は多くの場合、部門規約の方式で発行されたり、部門内部の文書伝達だけであったりして、公開された一括調整措置はほとんどありません。

地域と都市の分化が徐々に大きくなっているため、ここ数年来、ビル市の調整はすでに「一刀切」のモデルに別れを告げ、調整の主導権は地方政府の手に徐々に「下放」されてきた。しかし、それに伴い、「三安定」（地価安定、住宅価格安定、予想安定）などの面での主体的責任もある。そのため、より大きな権限を得ると同時に、地方政府の負担も増えている。

2019年から、不動産長期効果メカニズムの中で、市場に対する監視と早期警戒メカニズムが稼働し始めた。同年4月19日と5月18日には、住宅建設部分の2回、10都市の不動産市場の運行状況に対して早期警報を行った。その後、警告された都市の多くは規制政策をエスカレートさせた。

前述の専門家は、このメカニズムは制御の精度を高めるのに大いに役立つと指摘している。政府が放出した情報に基づき、長期的かつ効果的なメカニズムが地方政府に対して提出した要求は「月度分析、四半期評価、年度考課」である。地価と住宅価格が大きく変動すると、警報メカニズムが実行されます。このメカニズムを参照して、適時にコントロール措置を公布すれば、市場を迅速に安定させることができる。

しかし、今年に入ってから、新型コロナウイルスの疫病が発生し、成長方式の転換が経済発展に与える影響は、「不動産が経済を牽引する」という衝動を再び台頭させ、一部の都市では直接的または間接的に規制を緩めている。同関係者は、「不動産を短期的な景気刺激の手段としない」ことを繰り返し強調するとともに、規制層は関連市場主体に対して座談し、同問題への重視度を説明したとみている。

注目すべきは、8月26日の「一部都市不動産工作会商会」では、6つの都市政府のほか、所在する省（自治区）の住宅と都市・農村建設庁の責任者も会議に参加しており、これはビル市の調整主体の責任をさらに強化する表現とされている。

前述の専門家は、「座談」は常態化手段ではないが、長期的なメカニズムが稼働し始めた場合、不動産市場の調整の精度とタイムリーさが大幅に向上していると考えている。厳格に実行すれば、「網から漏れる魚」はありにくい。

多くの回答者は、瀋陽のビル市の調整をアップグレードする方法は明らかにケースではないと指摘した。これに先立ち、東莞、杭州は相次いでコード調整を行った。その中で、東莞は住建部の「座談」の列にさえいない。

上海易居不動産研究院シンクタンクセンターの厳躍進総監は、既存の政策基調に基づき、瀋陽以降、さらに多くの都市がレベルアップ・コントロールされると指摘した。瀋陽と共同で座談会に参加した長春、成都、銀川、唐山、常州の5都市は、次のコントロール強化のための人気のある選択だ。また、一部の住宅価格の上昇幅が大きい三線都市では、調整がエスカレートする可能性もある。

国家統計局のデータによると、今年7月、成都、銀川、唐山の新築住宅価格の前月比上昇幅はそれぞれ0.9%、2.0%、1.4%で、上昇幅はいずれも瀋陽の0.8%を上回り、常州は70大中都市の統計に含まれていない。プラスサイズ調整したばかりの無錫では、新築住宅の価格は前月比1.3%上昇した。