大手ゲーム：30強のファミコン新房売上高が全国の半分を占めています。

12月2日、世茂不動産ホールディングスは、今年11月の契約売上高は約305億元で、契約販売面積は178.31万平方メートルで、それぞれ60%、61%上昇したと発表しました。価格での交換量は世茂が販売突破の主因となり、当月の世茂の平均販売価格は17106元/平方メートルで、10月よりやや4.8%下がりました。

これにより、今年の世茂はすでに2277.3億元の販売規模を実現し、前倒しで2100億元の年間販売目標を達成し、業界トップ10に戻りました。

先導住宅企業にとっては、過ぎたばかりの11月は「寒さ」ではない。恒大は刈り取った後、販売が落ち込んでいますが、多くの中型企業はまだラストスパートを加速しています。易居克而瑞の統計によると、今年の前11月に、百強の不動産企業の販売金額は10.3兆元に達し、同17.7%上昇した。その中で、11名から30名の中型不動産企業の販売の伸びは26%で、最も勢いのあるグループです。

このグループの台頭で、大中型の不動産企業の市場占有率は加速的に上昇した。華創証券の報告によると、今年の10月までに、30強の不動産企業の販売金額はすでに全国の不動産売上高の半分を占めています。2011年には、この割合は15%程度にすぎない。

「この業界は最終的に『ビッグ・ゲーム』になります」ある日系企業の人はこのように総括します。

「千億軍団」は30社を超える

今年11月、万科は契約の販売面積の364.5万平方メートルを実現して、契約の販売金額の545.4億元、引き続き安定を維持します。今年以来、万科の月間販売規模は430億から670億まで維持されている。今年の2月の春節の影響を除けば、万科の販売データはほとんど落ちませんでした。

今年の前の11月に、万科は累計で契約の販売面積の3697.4万平方メートルを実現して、同時期と比べて2.73%増大して、契約の販売金額の5735.3億元、同5.44%増大します。

恒大は8月末に広範囲の価格割引策を開始しました。この影響を受けて、「金九銀十」期間中、恒大は831.3億元、903億元の業界の月間販売記録を連続して打ち出しました。11月まで、販売促進措置が次第に終了するにつれて、恒大の売上高は370.6億元まで大幅に下落した。

それでも、今年の11月には、恒大が5805.6億元の販売規模で万科を超え、業界の二次席に昇格しました。

不動産業の「販売の王」はまだ碧桂園です。今年以来、碧桂園は全口径の販売データを発表しなくなり、権益販売金額を発表することになりました。易居克而瑞の統計によると、今年の前11月、碧桂園の全口径の販売データはすでに7515億元に達して、同13%増加しました。

易居克而瑞の統計によると、融創は前11月に5004億の売上高を達成し、同20%増となった。これにより、中国の不動産企業の「5000億クラブ」は4人のメンバーに拡張されました。

すでに販売データを発表している不動産企業の中で、販売データは成長を中心としています。今年の前の11月に、新城ホールディングスの契約販売は2465.62億元で、前年同期比24.7%伸びた。融信の販売は1260.93億元で、同16.5%伸びた。奥園の販売は1012.7億元で、37%伸びた。しかし、小型住宅企業は不振で、前11月の景瑞ホールディングスの販売規模は206.31億元で、同4.55%下落した。

今年に入って以来、不動産規制政策は継続的に圧力をかけており、一部の地域市場も下振れしている。資金を回収するために、ブランドの不動産企業は一般的に販売力を強めて、そして販売を温めさせました。大中型の不動産企業の中で、緑地、泰禾などの少数企業が落ち込んでいるほか、業績の「紅」はやはり主旋律です。

易居克而瑞が発表したデータによると、今年の前11月、百強の不動産企業の全口径販売金額は約10.3兆元で、同17.7%伸びた。

販売の普遍的な増加、業界の規模の敷居をも高めました。同機構の統計によると、今年11月末時点で、27の住宅企業の販売規模は千億を超えている。今年末には、「千億軍団」の数が30社を突破する見通しです。5年前、数千億の不動産企業は7社しかありませんでした。

企業生存の「二重の日」

業界の需給関係の逆転や不動産市場の規制の常態化に伴い、ここ数年、不動産産業の集中度は向上しつつある。

華創証券の報告によると、2019年1-10月、50強の不動産企業の販売金額は7.5兆元に達し、全国の住宅販売金額に占める比率は60%を超えました。この間、30強の不動産企業の売上高は15%から50%に上昇し、10強の不動産企業の売上高は10%から30%に上昇した。「業界集中度が加速する」華創証券はこのようにまとめています。

「不動産業界はいつも規模を志向しています。」中原不動産首席アナリストの張大偉さんは21世紀の経済報道に対し、規模の大きい企業は融資、土地を持つ中で明らかな優位があって、販売の中でブランドプレミアムを獲得しやすいと述べました。だから、「不動産企業は競争力を高めるには、大規模なものを作ることが唯一の道です」。

近年、規制政策は継続的に圧力をかけ、一部の地域市場は下り期に入り、規模の拡大がより重要になってきた。

21世紀の経済報道記者によると、融資政策の引き締めに伴い、今年以来、多くの銀行が不動産開発ローンの範囲を「50強の不動産企業」から「30強の不動産企業」に縮小した。

信頼会社もますます「難癖」をつけるようになりました。ある有名な信託機関の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、不動産企業のランキングを見る以外に、プロジェクトのある都市、地域などに対しても厳しい要求があると述べました。信頼は投資に対するリターン率が高いので、「ベストプロジェクト」を選択しなければなりません。

北京のある千億級の不動産企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、「私達の融資ルートもずっとスムーズで、ただ（市場がよくない時）コストが高いだけです。銀行の与信限度は毎年使えません。」

それに比べて、小型住宅企業は資金問題が発生しやすいです。統計によると、2019年以来、全13の不動産業界債が違約し、発行主体の3つに関連して、颐和不動産、国购投資、華業資本――いずれも小型不動産企業である。今年10月には、三盛宏業も内部投資信託商品の支払いに失敗し、従業員の「権利擁護」に遭遇しました。

張大偉氏によると、比例から見て、現在は本当に債務不履行の企業数が少ないということは、業界はまだ小さい会社では生きられないほど悪化していないということです。しかし、融創がややもすれば百億級の買収を開始することと比べて、小房企業の日はかなり過ごしにくいと言えます。

彼は、業界の集中度が向上する傾向がまた続くと述べた。多くの小企業はもう土地を手に入れられなくなりました。規模を伸ばす力はないですが、大企業はまだ土地を手にし続けています。中国の不動産の統計によると、今年の前11月、50強の不動産企業の土地取得支出はすでに2兆元を突破して、同17%上昇して、過去最高を更新しました。

「不動産産業は最終的に『ビッグゲーム』になる」上記のように、不動産管理の根本的な緩みがなければ、将来の業界は破産の波が発生する可能性があります。中型の不動産企業は分化し、「追い越すか、脱落するか」ということになります。