Les Risques Liés À La Chaîne De Financement Des Entreprises Immobilières Sont Amplifiés, Et La Nouvelle Donne Obligera À Affiner La Gestion Et À Accélérer La Gestion.

Après l 'épidémie, l' état de survie interne des chefs d 'entreprise et des petites et moyennes entreprises immobilières a montré que des goulets d' étranglement sont apparus.

En particulier, le développement de l'entreprise immobilière sera encore plus difficile à mesure que le nouveau régime des trois lignes rouges s'approchera.

"La concentration de plus en plus forte dans les entreprises résidentielles, 30 personnes, c 'est un canular."Selon un chercheur interne, une fois que le nouveau régime aura été mis en place, les petites et moyennes entreprises devront faire face à d'importants ajustements et, une fois qu'une ligne rouge aura été franchie, l'endettement sera limité et le développement sera impossible sans coopération humaine ou en attendant d'être fusionné en capital.« tout le monde est un peu anxieux et se demande si les règles de suivi entraîneront des fluctuations dans les entreprises. »

Des courtiers en valeurs mobilières et des banquiers ont révélé que la politique de régulation financière avait été élaborée depuis longtemps, au moins deux à trois ans, et qu'elle n'avait été mise en place qu'à cette occasion.Des sources ont également indiqué que l'entreprise serait ensuite mise à l'essai et qu'il restait encore beaucoup de détails à régler sur la manière de procéder.Par exemple, dans le cas des fusions - acquisitions, le taux d'endettement a augmenté et devrait être classé dans quelle catégorie?Les actifs hors du système de cotation ne sont - ils pas inclus dans les trois lignes rouges?Est - ce que les entreprises immobilières sont tenues de faire un rapport ou de faire un audit, que la Banque vérifie de son propre chef, et qu 'elles ont besoin d' un numéro de compte pour chaque financement?Il faudra encore du temps pour résoudre ces problèmes.

Ce qui est certain, c 'est que le resserrement de la partie de financement de l' entreprise immobilière a eu pour résultat l 'effet Marthe.Si les nouvelles règles relatives à la gestion des ressources financières sont toutes les deux anciennes, alors les « trois lignes rouges» sont enfouies dans une embuscade pour une gestion minutieuse des entreprises immobilières.Auparavant, la réglementation du marché foncier avait été progressivement affinée et des mesures avaient été prises au niveau macro - municipal, mais la gestion des entreprises immobilières n'avait pas encore été affinée.

En fait, face à la surchauffe du marché immobilier, plusieurs provinces et municipalités ont mis en place depuis juillet une politique de régulation.La règle des « trois rubriques rouges » a été introduite du point de vue de l'offre, non pas pour faire face à la surchauffe, mais pour limiter le nombre de nouveaux projets de développement et réduire les flux de crédit.

Selon les précédents, le nouvel ordre du jour a une période de réserve de deux ans au moins et, par nature, il ne vise pas l'endettement, mais plutôt la prévention de la rupture de la chaîne financière, ce risque devant être éliminé avant que cela ne se produise.

Remboursement et passif

La maison, traditionnellement sensible à l 'odorat, est en fait déjà en mouvement.

En 2018, la direction a proposé de ramener le taux d'endettement net à 70% au cours du premier semestre de l'année et, d'après les données sur les résultats obtenus au cours du premier semestre de 2020, le taux d'endettement net global a chuté de 23 points de pourcentage.D'autre part, les entrepreneurs de premier plan accélèrent les rapatriements.Xu Hui, par exemple, au cours des sept premiers mois de cette année, Xu Hui ventes et le retour ont franchi deux billions.

Les reporters économiques du XXIe siècle ont compilé les données sur les entreprises immobilières typiques classées entre 10 et 60 dans l'industrie ces dernières années et ont constaté qu'en 2019, un tournant avait été franchi dans le taux global de remboursement et de remboursement des ventes.

Un entrepreneur immobilier a fait observer que le remboursement n'était pas satisfaisant en raison des ventes et que les grandes entreprises immobilières se classaient entre 30 et 60 dans les villes de deuxième et de troisième lignes prioritaires pour ces deux années, et étaient même en train de restructurer leurs structures d'entreposage.En attendant, il fait chaud. D'où vient l'argent?Dans les cas où les remboursements ne sont pas satisfaisants, seuls les passifs peuvent être financés.« la sécurité financière est un problème si l'on ne veut pas, du point de vue des pouvoirs publics, faire face à des risques excessifs, si la crise financière actuelle est différente de la récession mondiale et si l'on utilise l'immobilier comme réservoir. »

Les entreprises immobilières ont encore besoin d'un équilibre entre les investissements et les retours, car on ne saurait trop insister sur le fait que les « trois lignes rouges » sont déjà en jeu dans les 30 premières entreprises.Selon le rapport annuel de 2019, 9 des 30 premières entreprises ont atteint trois lignes rouges, 5 deux lignes rouges et 11 lignes rouges, ce qui signifie qu'une fois que le nouveau régime aura été pleinement appliqué, la plupart des bailleurs de fonds devront faire face à de fortes pressions de contraction.

Pour la plupart des 30 premières entreprises immobilières en 2019, l 'augmentation des charges à payer au titre de l' intérêt a dépassé 15%, ce qui indique que les entreprises qui suivront auront plus de pression pour réduire l 'effet de levier.

Le taux d'actif et de passif est un indicateur important de la capacité de l'entreprise immobilière.Si l'on veut réduire cet objectif, il faut que les entreprises immobilières augmentent leurs ventes, accélèrent le rythme de rotation des stocks et augmentent le montant des avances, tout en décourageant les tentatives de vente.Pour la plupart des entreprises de plus de 30 à 60 ans, la baisse des taux d'actif et de passif a été plus lente, en particulier pour les entreprises de plus en plus nombreuses, comme les Forces nouvelles, dont le taux d'actif et de passif n'est que de 1%.

D'une part, la diminution des charges à payer au titre de l'intérêt dépend de l'amélioration des flux de trésorerie des entreprises immobilières pour que le Service de la dette dépasse l'ampleur de l'augmentation.Toutefois, dans le cas des entreprises immobilières qui dépendent depuis longtemps de l'exploitation à des fins lucratives, le règlement de la dette à court terme est plus difficile et, à ce stade, elles peuvent préférer la gestion de l'inventaire à la gestion de la dette.D'autre part, étant donné qu'il est plus difficile d'élargir les intérêts des actionnaires non contrôlés, les entreprises de logement ou les entreprises qui ont tendance à réduire le taux d'endettement net en augmentant le nombre d'actionnaires minoritaires risquent de multiplier les cas de coentreprise et de coentreprise et d'accroître le risque de surendettement.

En conséquence, le ratio des liquidités à court terme dans les « trois rubriques rouges » met davantage l'accent sur l'efficacité du recouvrement des fonds et exige des entreprises du secteur immobilier qu'elles réduisent le cycle de remboursement et garantissent un flux de trésorerie suffisant pour l'exploitation plutôt que de dépendre de l'endettement pour maintenir une stabilité apparente de la liquidité, par exemple en empruntant des fonds nouveaux ou anciens.Deuxièmement, l'examen du ratio liquidités / obligations à court terme a également contribué à améliorer la structure de financement des entreprises immobilières en mettant l'accent sur la lutte contre des pratiques telles que le « remboursement à court terme » et, de ce point de vue, la dépendance future des entreprises immobilières vis - à - vis du financement de la dette à long terme risque de s'accroître.

Return and Land

Selon le rapport économique du XXIe siècle, au cours du premier semestre de 2020, les entreprises immobilières qui ont investi plus de 50% des revenus des ventes comprenaient la construction et le développement, l'or, la lumière bleue et le développement prospère.

L'une des raisons de l'augmentation de l'activité des entreprises résidentielles est le réchauffement continu des terminaux de vente.Dans le même temps, l'environnement financier général s'est amélioré et les entreprises immobilières ont été plus motivées dans un environnement caractérisé par une liquidité totale plus grande au cours du premier semestre.I) Le solde des prêts trimestriels au titre de la mise en valeur des biens immobiliers a légèrement augmenté et a régressé au cours des deux derniers mois, tout en maintenant une croissance à deux chiffres;Les résultats du marché de la terre montrent que les primes de 25% pour les 100 grandes et moyennes agglomérations urbaines d'avril et de 15 à 20% pour la période allant de mai à mai de cette année sont plus élevées que pour la même période de l'année précédente, ce qui montre que l'épidémie n'a pas eu d'effet disproportionné sur les terrains occupés par les entreprises immobilières.

L'immobilier est un secteur cyclique où, dans le passé, les entreprises immobilières, afin de maintenir et d'élargir la taille de leurs ventes, ont naturellement reconstitué leurs stocks au cours de la même période, comme dans le cas des deux cycles hebdomadaires 2009 - 2011 et 2012 - 2014, où les quantités de terres vendues au cours de l'année 2010 et 2013 ont été réduites en conséquence et où les ventes et la demande ont été plus synchronisées.Toutefois, au cours de la semaine en cours, qui a commencé au début de 2015, les ventes de terres ont diminué en 2016, comme en témoigne la ville verte.La quasi - stagnation de Green City en 2016 et 2017 a entraîné une baisse d'environ 30% du taux de recouvrement des ventes au cours du premier semestre de l'année, bien que supérieur à 95%; le taux de recouvrement des ventes à Greentown est resté à 87% pour l'ensemble de l'année 2019 et à 88% pour le premier semestre de 2019, et la direction de Greentown a indiqué que le taux de recouvrement pour l'ensemble de l'année serait légèrement inférieur à celui du premier semestre.

D'une part, la politique de désendettement financier a fait l'objet d'un paragraphe dans le contexte macroéconomique.À la fin de 2019, le Groupe de travail sur l'économie centrale a noté que « notre système financier est en bonne santé et capable de faire face à tous les types de risques » et que « le taux d'endettement macroéconomique est resté stable ».

D'autre part, le taux d'endettement des entreprises immobilières a également baissé depuis 2017 - 2018.Le taux d'endettement net moyen des entreprises immobilières a en 2019 est de 79,4%, ce qui correspond à - 12,3 PTC, et est maintenant relativement raisonnable.La tendance à la baisse modérée et à la concentration accrue de l'industrie de suivi permettra également aux grandes entreprises immobilières de maintenir un taux d'endettement relativement stable.

Le taux d 'intérêt brut des ventes a atteint son point culminant, avec 110,7 milliards de yuan d' obligations à la fin de 2019, dont 47% de prêts bancaires, 28% d 'obligations et 25% d' autres obligations.Si l'on part de l'hypothèse que le coût du financement par les canaux ci - dessus est inférieur de 50 BP, de 80 BP et de 300bp respectivement, le coût des intérêts et des recettes diminuera de 3,4% en 2020.Si l'on part de l'hypothèse que l'encours de la dette est de trois ans, cela correspond à une baisse de 1,1% des intérêts perçus et des recettes perçues au cours de l'année.

Les praticiens ont fait observer que, si le nouveau régime était mis en place, la réduction du taux d'endettement net dépendrait de la baisse de l'endettement porteur ou de l'expansion des intérêts consolidés.Alors que la baisse des taux d'intérêt bruts dans l'industrie s'est ralentie, voire qu'elle a atteint son point culminant, la baisse spectaculaire des coûts de financement cette année contribuera davantage à la formation d'une base graduelle des taux d'intérêt nets sur les ventes, voire à une reprise des taux d'intérêt nets dans certaines entreprises immobilières de qualité.